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以消费者权益保护为视角谈我国商品房销售存在法律问题 摘要：本文以消费者权益保护为切入点，来分析我国商 品房销售中的不合理现象，找出其中存在的法律问题，并针 对问题的原因提出相应的建议，以期平衡好开发商和消费者 之间的利益和推动我国房地产市场的健康稳定发展。 关键词：商品房销售 消费者权益 法律问题 权益保 护 商品房是指在市场经济条件下，经政府有关部门批准， 由具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开 发的，建成后自由用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商 业用房以及其他建筑物。商品房是80年代以后才在中国出 现的，有关商品房销售的法律法规在上个世纪八九十年代开 始陆续制定，到如今，我国已形成了一个相对系统的商品房 销售法律体系。在国家法律层是追求商品房买卖双方的 销售法律体系。在国家法律层 是追求商品房买卖双方的 地位平等的，但在实际生活中，商品房买卖双方的地位却并 不平等，比如信息的不对称、资金实力的不对称、风险承担 的不对称。 一、侵害消费者权益的法律问题 如今城市房屋买卖十分活跃，已经成为促进经济发展和 人民群众生活水平提高的一个重要产业。但与此同时由于我 国的不动产立法还不完善，市场机制不健全，人们法制观念 和诚信意识还不强和房屋交易行为的不规范，由此引发的房 屋纠纷也日益增多。在消费者协会的统计资料中，商品房买 卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的 焦点。如今的房地产市场中，存在的商品房销售法律问题主 要存在以下几种类型： （一）违法销售行为 在商品房销售的实际操作中，部分开发商在没有符合相 应的法律条件和法律程序就开始违法销售房屋，如无权销 售、瑕疵销售，开发商的非法销售行为将致使消费者虽可使 用房屋，却无法转让，同时更要承担起由于开发商的原因致 使消费者随时面临房屋被没收、拆除的风险。 （二）虚假广告和虚假承诺 房地产通过广告和模型展示等方式发布的虚假信息和 虚假承诺所产生的误导作用是房地产投诉依然高居第一的 重要原因。虽然在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》 （以下简称《解释》） 中强调了”出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关 设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订 立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说 明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内 容，当事人违反的，应当承担违约责任”，但是对于一些模 糊却具有误导性很强的广告，消费者却无法依据以上的法律 去维护自己的合法权益。同时由于法律对于广告是要约还是 要约邀请的定性模糊，致使销售广告的违法机会成本较低， 法律对开法商发布虚假广告的阻吓作用不够。 （三） 合同前义务的违反 在商品房销售的过程中，部分开发商为更快的把房屋出 售，或更容易的把有问题有瑕疵的房屋卖掉，在签订销售合 同的过程，往往没有将其所销售房屋的一些”特殊情况”告 知买受人。这些”特殊情况”虽然并不违反国家的有关强制 性规定，但却会在一定程度影响到买受人的房屋使用，甚至 会影响到买受人的买卖决定。如在所买卖的商品房中会有公 共的管道经过，商品房的窗外有用于装饰的设施和广告牌， 房屋设计的不合理影响使用等等。 （四） 格式合同的霸王条款 房屋认购书和房屋买卖合同都是由房地产商向消费者 提供的格式合同。如今的房地产市场处于卖方市场，开发商 与消费者之间的实际地位并不平等，购房者即使明知合同中 有对自己不利的条款，也没有多少讨价还价的余地，更何况 现在的消费者对有关信息知之甚少，所以在缔约的实际过程 之中，消费者要么同意签署不平等合同，要么放弃买房。 （五） 一房二卖和一房多卖 如今我国的” 一房二卖”，” 一房多卖”的现象层出不穷。购房者遇到这种事情，将无可奈何陷于无止境的诉讼纠 纷，结果很有可能是身心疲惫还难以维护自己的合法权益。 这种现象已严重扰乱了房地产市场规范，侵犯了消费者的合 法权益。 二、完善房销法律体系中的消权保护 一部法律必须建立在具体的实际之上，同时也应该有相 应的理论支持，而我讨论将建立在”边际均衡”理论之上， 同时根据此理论提出相应的法律建议。 （一）边际均衡理论 法是调和各方利益的工具，而法的均衡论则是各方主体 间价值主张的边际均衡，它不是主体间价值主张的平均与对 等，也不是某一价值主张的最大化，而是主体间各种法主张 所形成的社会效果的最佳边际均衡，是一种对自身利益充分 认识的条件下，能够达到最佳社会效果的主体间的正确合 恳、o 如今我国商品房销售的买卖双方是出于一个实质上并 不平等的地位。如果放任双方追求自身利益的最大化，那么 在这场博弈之中，输的不仅仅是消费者，还有开发商，甚至 还有我们的房地产市场, 还有我们的房地产市场, 这是一个全盘皆输的局面。 这个时候，法