东北区域公司沈阳锦城项目投资决策汇报材料.pdf

东北区域公司沈阳锦城项目 东北区域公司沈阳锦城项目 投资决策汇报材料 投资决策汇报材料 东北区域地产公司 东北区域地产公司 2012.8 2012.8 目 录 1、项目基本概况 1、项目基本概况 2、沈阳城市发展概况 2、沈阳城市发展概况 3、沈阳房地产及土地市场概况 3、沈阳房地产及土地市场概况 4、浑南新区房地产市场介绍及项目定位 4、浑南新区房地产市场介绍及项目定位 5、项目规划方案介绍 5、项目规划方案介绍 6、项目开发、销售分析 6、项目开发、销售分析 7、项目收益测算 7、项目收益测算 1 项目区位：本项目位于沈阳二环与三环之间， 项目区位： 紧邻牤牛河，地铁2号线21世纪广场站西南侧约450米 处（车站至项目东北角），浑南目前行政中心东南角 （区委、区政府及各行政机关）。介于沈阳市母城与 未来的行政中心（含全运村中心）之间，处于沈阳市 承北（连接沈阳老城区）启南（开启沈阳新城区）的 重要地位，是城市咽喉所在。 浑南区委、 区政府 沈阳新行政中心 2 项目背景： 项目背景： 1、项目介入：从2011年8月份开始，我司即开始介入该项 目的控制性规划，经与政府的多次接触， 1、 政府同意分期出让土地（地块编号D1-D4，总占地约27.5万平方米）。 2、土地出让顺序：通过对项目的产权及拆迁情况进一步的排查与梳理，因原D1-2地块内存在部分 集体地尚未转征，D3、D4地块中有部分企业不能快速搬迁，政府同意按照如下顺序出让： 2012年9月初：首期出让D1-1、D2地块； 2012年年底：出让D1-2地块； 2013年年中：出让D3、D4地块（视情况获取）； 3、本次测算标的范围：本报告中涉及到的地块量化指标及经济测算9月12日可获取D1-1、D2两宗土 地综合考虑； 4、项目跟进过程及突破性进展 1）关于用地的规划指标：项目启动 之初，东北公司即介入项目的控规与出 让方案设计，确定了低容积率、低商业 比的土地指标，做到尽可能地规避后期 操作的市场风险； 2）关于土地出让价格：依托调控带 来的土地窗口期，通过我司与政府及相 关部门的大量沟通，政府最终同意以合 理低价出让土地，出让价格大幅低于万 科明天广场； 3）关于出让方案：在与政府确定首 期出让范围时，要求政府首期出让D1-1 地块（政府开始并不同意），将原D1地