课件：海口南国·威尼斯城营销推广执行案.pptx

PART 1;;南国?威尼斯城目前可售的房源;思考前提1：项目所面临的市场环境;海南双城限购： 海口2010年10月12日起至2010年12月31日，只能在本市新购买1套商品住房。 而三亚一套限购中更无时间限制。 坚决严格执行国家银行信贷政策： 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；首次置业的首付比例调整30%以上，二套房首付不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍 。对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，商业银行暂停发放住房贷款。 3. 紧缩政策落地，进入十一月，连续两次上调存款准备金率。;海南双城限购，一城两地引关注 ;新政起到了强烈的心理暗示作用！三套、异地停贷，贷款杠杠再次发力，再 次申明政府打压过热地产市场决心。 一定程度上打压了刺激性刚性需求。 开发商态度由乐观观望转为理性对待。 游资转移，纵观我国银行调息期历史，一般会持续三年以上，目前CPl指数 屡创新高，紧缩政策已成必然！未来一年宽松的市场环境可能性不大。 ;带动整个文明社会得提高;群雄逐鹿，海南地产进入品牌时代; “无边界”市场，营销理念面临重构;;海口市场土地分析;下图1： 2009年10月至2010年10月海口市商品住宅供求走势;海口商品住宅成交市场分析;海口商品住宅成交价格分析;海口商品住宅成交面积分析;平 稳 期;;日期;仁邑翡翠水城;项目地址：定安县塔岭新区弘诲路与塔南路交汇处（原消防大队处）。总占地200亩左右，分三期开发。 规划建筑面积约22万平米， 建筑密度24.88%， 容积率1.78， 绿化率40%。 建筑密度：24.88% 住宅总户数：预计1000户;主推户型有一居室45-55，二居室63-73，三居室96.64 (平方米） 首批建筑形态：共9栋多层及小高层 价值亮点：中国老年保健协会企业家理事会海南养生示范基地 市场定位：江畔古城 人居福地 ;项目地址：澄迈县金江镇金马大道旁。总占地680亩，总建筑面积30万方，分三期开发，是南亚?四季春城的一期的升级版。 绿化率45%。 住宅总户数：预计1418户 主推户型面积范围: 57.23㎡ ~ 113.52㎡； 首批建筑形态：7栋小高层公寓（16层）和3栋多层???宅，及1栋酒店式公寓 价值亮点：依托澄迈城市配套而聚集的15万平方米商业中心 市场定位：海口西城?水岸温泉生活区;项目名称;思考前提2：项目本体分析;位于海南省海口市南郊——琼山区云龙镇（距海口市40公里）中部，南临南渡江支流三十六曲溪。 西侧与省道公路云定公路贴邻，其余两侧均为种植林地，整个地块南北宽约990米，东西长约1200米，地形规整。 承接琼山区交通主干道的东线高速公路、海文高速公路，以及海榆东线等 左侧与云定公路贴邻，交通便捷，距离海口市区仅20分钟车程，到美兰机场仅需15分钟。 云定公路为双向省道，途中周边乡镇往返市区小巴不断往返。 ;项目资源基本情况;建筑;29;项目SWOT分析;;海口市2010年出台的市政规划中明确“大力发展海口东部、 中部生态宜居产业，作为海口高科技产业储备基地，将逐 步发展生态旅游和农林产业园区结合低碳型税源经济。 从云龙镇镇政府处得知，镇政府与和国内一所全日制大学 达成分校校址建设协议 产品物业类型齐全，超级楼盘市场供应存在空缺。 国际旅游岛后，房价的整体上涨挤压候鸟型刚需向远郊或 三、四线转移。;;根据不完全统计，目前项目的客户主要以40-60岁之间有一定经济实力人群。以35-40岁之间有一定购买能力的人群为辅。少数25-35岁之间补充。;客户区域特征;客户置业偏好;客户关注价值点;客户购房用途;客户信息来源渠道;PART 2;核心问题1：形象层面;项目原有定位语：;项目价值体系梳理;项目价值体系梳理; 孕育生命，生命，对水总有一种莫名向往；人，在潜意识里，总有一种归隐母体的莫名冲动。 ——西格蒙德·弗洛伊德（奥）;老子曰：“上善若水，水善利万物而不争......江河所以能为百谷王者，以其善下之，故能为百谷王”；庄子曰：“且夫积水也不厚，则其负大舟也无力”；荀子曰：“君者，舟也，庶人者，水也；水能载舟，水能覆舟.......”；孔子曰：“逝者如斯，不舍昼夜”；“仁者乐山，智者乐水”；孙子曰：“夫兵形象水，水之形，避高而趋下，兵之形，避实而虚击......故兵常势，水无常形”；;水在中国文化的成熟之初，启迪了先秦的哲