2011年宁德市霞浦县霞浦·闽东广场二期产品定位及企划推广总方案.pdf

操盘思想 售得快、租得满、做得旺 目录 第一部分：产品分析及分割方案 第二部分：项目营销策划方案 第三部分：推广主题分阶段策略 第四部分：客户渠道开发方案 第五部分：项目价格策略方案 第六部分：销售实施阶段 第七部分：广告推广计划 第八部分：招商计划 第九部分：广告平面 第一部分：产品分析及分割方案 【核心要点】  以小博大，化整为零。  以低门槛，高回报为营销指导原则。 一、项目产品分析 1、项目主要优势： 闽东广场二期位于霞浦最炙手可热的城东北板块与火车站板块交界 区域 2、项目主要劣势： 周边环境杂乱，项目一期水产品批发市场和水果批发市场杂乱无 章，经营混乱，加上临近的东关村，缺乏较好的规划，交通欠佳 导致周边租金处于每平米10几元的低下水平。 二、交易中心商铺分割方案 1、商场各平面分割注意以下几个问题：  公摊不宜过高，特别是二、三、四层商场，将对销售造成较大的障碍。  对位置相对不好的商铺，面积不要偏大。  对一些可以前后开门，尽量做到前后开门，从而提升该商铺的价值。 2、商场各楼层面积分割思路：  通过对二、三、四层通道宽度相对缩小来实现公摊率的有效下降，从而降低客户购买 抗性。  对位置相对不好的商铺，缩小单个商铺的面积，以降低总价。  对一些可以前后开门的，全部开设，以提高商铺的销售价值。 3、具体分割如下： 一层摊位：  将一层交易大厅分割成10平米左右的标准摊位，数量约70个。 二层、三层、 四层：  主通道为2米，对竖向的次通道为2.5米。  东西南北两侧为包厢，中间留有过道。  中间过道部分，可设置敞开式半包厢，如下图所示。 一层摊位参考 一层摊位参考 商场二至四层参考 备注：以上各层分割图纸由设计院提供详图。 目录 第一部分：产品分析及分割方案 第二部分：项目营销策划方案 第三部分：推广主题分阶段策略 第四部分：客户渠道开发方案 第五部分：项目价格策略方案 第六部分：销售实施阶段 第七部分：广告推广计划 第八部分：招商计划 第九部分：广告平面 第二部分：项目营销策划方案 【核心要点】  沿街商铺采用“回租形式”进行销售。  内商场全部以“返租形式”销售。 一、所有沿街商铺销售模式 1、操作方式： 1）、一次性9.7折，按揭无折扣 2）、按约定租金进行回租，年限为三年，一次性支付给业主； 年限 第一年 第二年 第三年 合计 沿街回租租金 （元/㎡） 66 83 100 83 回报率 4% 5% 6% 15% 内街回租租金（元/㎡） 50 62.5 75 62.5 回报率 4% 5% 6% 15% 沿街价格：暂定20000元/㎡ 内街暂定：15000元/㎡ 二、内商场营销模式建议 【核心要点】  内商场指：交易中心一层摊位、二层、三层、四层  零风险投资计划，包租10年。  现买现返20%，并从商铺首付款或总价中扣除。  第二至第五年，每年再补贴2.5%。 1、包租10年：  凡购买商铺的业主须委托商业运营管理公司统一经营，租金价格由商业运营 管理公司统一规定，委托期限为10年。 2、6.7%/年，10年共67%，租金回报率返还方式从6～8%递增，具体如下：  第一阶段：前五年（6.0%/年，共30%），首年一次性返还客户20%，并直接从商铺总价 或首付中扣除；从第二年起，每年再补贴2.5%，四年共10%。  第二阶段：第六～第八年（7.0%/年，共21%），按季度支付。  第三阶段：第九～第十年（8.0%/年，共16% ），按季度支付。 3、按例说明：从首付款中扣除 20% 付 20% 建筑面积