2010年12月02日大庆萨尔图万达广场广告企划案.pdf

前 言 一边是产品结构均衡配比的万达，一边是产业结构严重失衡的大庆 一边是无所不包的综合体，一边是二产独大的资源城 一边以模式复制见长，一边的地域特征明显 万达 Vs 大庆 2011的萨尔图，如何图变？ 国际万达 从心出发 大庆萨尔图万达广场2011年广告企划案 Contents : 一、分析篇  销售任务解析  客户心理洞悉  市场突围研析 提 案 提 纲 二、策略篇 三、执行篇  住宅  底商  写字楼 Ⅰ 分析篇 1、销售任务解析 存货盘点 面积 单价 货值 货量 （㎡） （元） （万） （套） 商服 120-180 27000 324-486 70 底商 120-190 22000 264-418 50 260 住宅 100-190 6000 60-114 70套170平 20套190平 写字楼 100-120 7-8000 70-96 384 去化预判 根据目前日均一套的速度，商服经过两个月左右的去化，基本能去化 完毕，即便有所剩余，也无大碍。 底商与商服属性相当，价格略低，销售去化应该也会相对顺利。 大户型住宅目前去化率偏低，相信随着大商业在今年底的封顶以及明 年3月左右的招商大会，必然会带旺销售，提高去化率。因而，问题 也不算大。 写字楼，2栋384套，量大，销售形势不明朗，将是2011年的关键所 在，也是实现整盘快速销售的最大障碍。 小 结 2011年，写字楼是重点，也是难点。 营销推广的核心工作将围绕其展开。 写字楼销售，究竟难在何处？ ◆ 是大庆第三产业掣肘？ ◆ 还是世奥中心的阴影？ ◆ 第三产业掣肘 当极速扩张的万达，直面商务“慢热”的大庆 虽然，我们有理由相信，大庆的商业化及国际化程度 将因万达的到来而得到极大的提升甚至质的飞跃 但产业失衡的现状、产业结构的不合理 有其历史的深层次因素 绝不可能在短期内得到彻底改观 万达，当然不会坐等大庆第三产业的崛起 也不应寄希望于未来N年商务办公对写字楼的强大需求 因此，弱化写字楼的办公属性转而释放其他商业价值 无疑是加速项目去化的必然正选 ◆ 世奥中心阴影 世奥出租率非常之低的现实已经在投资者心中留下阴影， 一朝被蛇咬十年怕井绳。 是不是他们真的开始对写字楼产品“退避三舍”？ 是不是他们对投资写字楼已经彻底丧失信心？ 你看到什么，取决于你怎么看！ 换个角度，换种思维，这实际说明了： 大庆人也会冲动性购买，投资者也有短视行为。 “前车