对中国房屋租售比失衡问题的分析[权威资料].docVIP

对中国房屋租售比失衡问题的分析 本文档格式为WORD,感谢你的阅读。 　　摘 要：根据房屋租售比确定原则，建立合理的房屋租售比计算模型，并以西安市房地产市场数据为例，对中国当下房屋租售比失衡问题进行分析。分析表明，中国合理房屋租售比范围本身就要低于国际标准，而中国的经济环境是造成这一现状的一个主要原因。 　　关键词：房屋租赁；房屋价格；房屋租售比 　　F293.3 文献标志码：A 1673-291X（2014）07-0216-03 　　近几年来，中国的房地产业蓬勃发展，全国各大城市的房价也屡创新高，房价的高涨已经引起了各方面的强烈关注。一些学者在分析中国房地产市场是否存在泡沫以及泡沫究竟有多么大时，经常会引用一个专业名词“房屋租售比”。根据国际经验，在运行正常的房地产市场中，房屋的租金和出售价格之间存在着较为稳定的比值关系，即房屋租售比。在发达国家成熟的房地产市场中，正常房地产市场的租售比范围一般在1∶300～1∶200之间。如果某区域房屋租售比低于1∶300，说明该区域房产有泡沫，存在一定的投资风险。如果该区域房屋租售比高于1∶200，则说明该区域房产具有投资价值。那么究竟是什么原因导致中国房屋租售比失衡？房屋租售比的国际经验能否反映出中国房地产市场的泡沫情况？本文将根据房屋租售比的确定原则，提出适用于中国的合理的房屋租售比范围，并对造成中国房屋租售比偏低这一现状的原因进行分析解释。 　　一、合理的房屋租售比范围的确定 　　（一）房屋租售比的定义 　　“房屋租售比”是指房屋每平米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。房屋租售比这一概念是国际上用来衡量某一区域楼市运行是否良好的重要指标之一，按照国际标准，合理的房屋租售比范围通常在1∶300～ 　　1∶200之间。 　　（二）租售平衡原则 　　理论上来说，合理的房屋租售比确定原则是在房屋的使用期内，买房者对于房屋的全部支出与房屋出租所获得的全部收入相等。对于买房者而言，他需要支付的费用包括房屋总价、交易成本、房产税、保险费，维修费等；而房屋的收益为在房屋的整个使用期内的租金收入之和。按照合理的房屋租售比确定原则进行如下推导： 　　设某套住宅售价为P元，月租金为R元，房屋的使用年限为n年，年利率为i，通货膨胀率为r，实际利率为f。由实际利率计算公式可得： 　　对于房屋购买者而言，除一次性缴纳全部房款以及全部交易费用外，每年还须支付房产税，保险费，维修费用。设房产税税率m1，房屋保险费率m2，年平均维修费率m3，则购买住房所需支付的所有费用的现值P0为： 　　若将房屋出租，则每月可收入的租金为R，在住房的使用期内可收入的租金现值R0为： 　　当租售平衡R0=P0时： 　　由于在房屋的实际出租过程中，一位租房者退房之后，房屋可能不会马上就能重新租出去，通常情况下会闲置一段时间。设每年闲置时间比例为β，对租售平衡R0=P0做出校正： 　　整理可得： 　　（三）合理租售比范围确定方法 　　在二手房交易的过程中，交易的费用以及税费均由购房者承担，对于房屋出售者而言，房屋售价（PB）即为净收入。而对于购房者而言，购买房屋的费用为房屋售价、交易费用以及税费之和。本文为了方便起见，将房屋售价、交易费用以及税费之和称之为房屋购买价格（PA）。 　　在房屋的使用期内，当房屋的出售价格与持有房屋所产生的成本之和大于房屋出租所获得的全部收入时，无论是房屋购买者还是房屋出售者，持有房屋的实际收益均小于零，说明该房屋价格被高估；当房屋的购买价格与持有房屋所产生的成本之和小于房屋出租所获得的全部收入时，无论是房屋购买者还是房屋出售者，持有房屋的实际收益均大于零，说明该房屋具有投资价值；当房屋的出售价格与持有房屋所产生的成本之和大于房屋出租所获得的全部收入且房屋的购买价格与持有房屋所产生的成本之和小于房屋出租所获得的全部收入时，该房屋价格相对合理。所以合理的租售比范围（δ）应该小于由房屋售价进行计算得到的合理租售比，大于由房屋购买价格进行计算得到的合理租售比。可以表示为： 　　≤δ≤ 　　（四）参数选择与计算 　　可查得，2012年利率约为3%，2012年CPI为2.6%，可通过计算得到，2012年实际利率为0.4%，取实际利率f=0.4%；商品房产权为70年，故此处取n=70；由于目前中国大部分城市暂未开始征收房地产税，所以此处取m1=0；根据《关于城乡居民房屋保险条例》的规定，住宅的年保险费率一般为住宅价价格的0.1%，则有m2=0.001；根据《房地产估价基本方法参数的改进研究》，维修费取房价的 2%，m3=0.02