租赁行业白银时代危与机：租房新升级长租公寓专题研究.pdfVIP

证券研究报告 2017 年 3 月 7 日 主题研究 白银时代危与机（3 ）：租房新升级——长租公寓 观点聚焦 目标 P/E (x) 股票名称 评级 价格 2017E 2018E 投资建议 世联行-A 推荐 10.76 19.3 18.0 中国住房租赁市场是个服务两亿人，年规模过万亿元的市场。我 们认为，租房消费升级+城市间分化将是中国住房租赁市场未来两 大重要趋势；看好细分子板块品牌长租公寓行业发展前景，其中 有品牌、获房成本低的公司将突围而出。建议投资者关注品牌长 租公寓领导者世联行（002285.CH，推荐）。 理由 1 ）租房——服务两亿人，规模过万亿的市场。租房是满足 1 亿“新 城市人”居住需求的主要手段，我们估计，全国住房租赁市场规 模超过 1.1 万亿元，服务对象已达 1.8 亿人。但由于城市化进入中 后期，流动人口增速放缓，租房市场规模扩张将主要依赖于住房 自有率降低（更多人以租代买），总量空间有限。而中国多数城市 的租房负担（租金/收入比）在 20~30%的国际合理区间，租金未 来涨幅要看收入提升速度。 2 ）趋势——消费升级+城市分化。传统租房市场中的诸多痛点以 及租客对于居住品质的追求（90 后租客比重已经超过 60% ）促使 主要涉及行业 房地产 租房市场改革迫在眉睫，未来租房市场将走向品牌公寓的消费升 级，我们估计，核心 20 个城市的中端以上住房租赁市场规模可达 118 沪深300 中金房地产 年租金 2500 亿元以上；同时房价上涨拉长租房居住周期 2~3 年， 112 我们认为在购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线 ) % ( 城市 （上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、杭州、厦 值 106 门、济南等），将迎来更为持续的租房需求。 对 相 100 3 ）竞争——有品牌、成本低的公司将致胜。由于管理成本、资产 获取等原因，住房租赁在长期是个慢工出细活的苦行业。 目前中 94 国长租公寓品牌超 500 家，行业仍处于前期融资、抢占市场份额 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 阶段，集中度偏低。目前市场主流的长租公寓品牌中，规模最大 相关研究报告 的为自如品牌。品牌公寓的盈利模式主要是赚取租金差，项目 IRR