成本管理——房地产成本控制.pdf

成本管理——房地产成本控制 • 工程目标成本的制定、支 解与落实 • 工程清单招标管理 • 工程成本数据库的建立 成本管理理念 内容要点：5WIH 内容要点：5WIH 1，成本管理的目的 （WHY)—提升价值 2，房地产项目的成本构成 （WHAT)—全成本， 空间与时间分布 3，房地产项目成本管理的出发点 （WHERE)—确 定与控制 4，成本管理的阶段 （WHEN)—全过程 5, 成本管理的责任人 （WHO) —全员 6，成本管理的方法(HOW ）— 目标管理 成本管理的目的（WHY) 1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目 标 2，利润与成本的关系 收入一定的情况下，成本越低，利润越大 3 ，成本管理的目的与企业的目标是一致的— 机构/ 团队的目标 4 ，成本管理的目标是保证成本的支出获得最 有效的收益--提升价值 成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会 有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键 提升价值的五种途径 价值工程的基本公式：V=F/C V-value ,性价比 F-function ,产品、功能/性能、服务、收益 C-cost, 费用/成本 • C下降，F上升 • C不变，F上升 • C下降，F不变 • C小幅上升，F大幅上升 • C大幅下降，F小幅下降 --具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营 理念、产品方针有关 --价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前 的有长远的，需要综合平衡与决策 房地产项目成本的构成 （WHAT)— 全成本的概念 1，成本构成 • 建造成本=前期+建安+室外及配套 • 开发成本=土地+建造+开发间接 • 全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费 （营销和管理） 2，时间与空间上的分布 时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用 成本管理的出发点（WHERE) 两大基本内容合理确定和有效控制 1，合理确定—确定是控制的前提和基础，市场定价原则 ，没有准确只有合理；  成本的决定因素：外部--市场；内部--产品策划与定 位；  成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理方面;  成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；靠对市场 和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场  成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性 、复杂性、多次性；从虚到实；  成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结 合 招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段 定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品 成本管理的出发点（WHERE) 两大基本内容合理确定和有效控制 2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数 控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；因此， 控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可 使系统的结果或产出不偏离既定目标。 控制的要素：目标、偏差测定、修正 有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈 控制不等于限制：心中有数就可以说在控制之中，时刻掌握实际 与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方 案 3，技术经济相结合的原则—不论是确定还是控 制 成本管理的阶段 （WHEN)—全过程 1，阶段 • 立项\策划\设计 • 发包\施工\竣工\维护 2，对应成本实现过程由虚到实 • 虚拟：估、概、预算 • 现实：合同价、付款、结算价 从虚到实的转折点就是发包 各阶段成本管理重点内容 立项阶段—成本测算，项目经济性评价 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与 发展计划 设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么） —方案：最经济合理方案，符合项目定位 初步：材料设备的合理选型 施工图