江苏名豪天台苑纯住宅精致社区项目整合营销报告.pdf

致莲森集团 名豪·天台苑整合营销报告 2012年7月22日 多少年前，没有新浦，只有海州; 后来，有了西小区，再后来又有了名豪.天台苑 名豪.天台苑：一片历史积 淀的社区，充满孔望的古老韵 味，又有盐河的无限风情，有最 讲究传统的老辈，又有需要最便 利生活的时代精英。 名豪·天台苑：不只是 【城 市中央纯住宅精致社区】，更是 一种生活方式，一份生活的感 动。 一个现代都市圈中的记忆图腾！ 一栋楼·一本书·一个项目·一种生活 由此步入名豪·天台苑的天地 〖销售统计〗 项目共销售124 套，月均6.2 套 临近交房，去化率仅24.5% 销售小户型 73 套，小户型去化率 36.5 % 销售大户型 51 套，大户型去化率 16.7 % （销售统计为案场数据，网上签约116套） 〖项目现状〗 市场上同时开盘的同类产品售磬或至尾盘，且开发 量都较本案大。使本案流失了较大一部分客户。 开盘至今20个月的销售期，周期长去化速度缓慢， 前期销售以小户型、边套、低楼层为主，剩余户型销 售难度极大。 前期没有销控，剩余房源过于分散，严重制约了 下阶段的销售策略及推盘思路。 不可否认， ！ 我们今天 面临着很严峻的 问题 思考现状背后的问题 ？ 1 市场扑朔迷离！ 〖市场分析〗 全市上半年成交概况 上半年连云港房地产市场总体呈现下行趋势，其中总成交套数同比减少16%，新增上 市量也趋于减少，但市场总体房源库存却呈现历史高位，据房网数据，目前连云港市 场的存量仍有16000-17000套（按上半年的去化速度，仅存量房就需要两年的去化时 间）市场供大于求局面依然不容乐观。 〖市场分析〗 全市上半年成交价格 今年1—6月份港城住宅均价虽然是一路起起伏伏，涨涨跌跌，住宅均价从今年1月份 5360元每平方米一路颠簸至6月份的5388元每平方米。同时考虑到CPI等因素，港城 的住房均价实际上呈现下滑趋势。目前市场处于买方市场，客户选择面大，因而加剧 了市场竞争 〖市场分析〗 市场体验式营销成为主流 当今已经进入大牌开发商时代——绿地、保利、金辉、恒大等大牌项目先后开 盘，带来体验式时代，贵宾物业服务、超豪华精装综合性会所、样板间、景观园 林……上图的销量也一定程度佐证了以上观点，因此提高竞争力势必应该注重项目的 开发品质。同时遵照“品质先行、体验营销”的操作模式。 〖市场总述〗 2012年，楼市注定是不平静的一年。 中央首次提出“促进房价合理归”，房价调控政策、房产税、限购令、新国 八条等相关政策的出台，年初，房地产市场首先经历了冰冻时期，市场一度冷 清。 随后政府助力刚需，通过首套房贷利率的调整、公积金贷款额度提升、国家 连续加息，均是楼市利好消息。但是相对于苏北三线城市来讲，各项利好政策均 从严执行。因此对于连云港的市场的发展趋势主要有以下两点： 在较长的一个阶段内，港城房地产还将继续白热化的竞争 态势，低价倾销，高性价比产品仍旧是目前的营销主调。 目前在港城楼盘的推售模式中体验式营销、走出式营 销会将是各家楼盘保持领先状态的手段之一。 2 项目弊端重重 〖项目诊断〗 项目户型分析 房型 面积 户数 二房 87 134 二房+1 87-89 66 三房