房地产业涉税简介及项目拓展税务规划.pdf

房地产业涉税简介及项目房地产业涉税简介及项目房地产业涉税简介及项目房地产业涉税简介及项目 拓展税务规划拓展税务规划 11 一、一、房地产税种介绍房地产税种介绍房地产税种介绍房地产税种介绍 房地产开发企业主要涉及的税费有以下几房地产开发企业主要涉及的税费有以下几 种：种： 营业税营业税营业税营业税、、城建税城建税城建税城建税、、教育费附加教育费附加教育费附加教育费附加，，土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税、、 企业所得税、房产税、土地使用税、印花税、耕企业所得税、房产税、土地使用税、印花税、耕 地占用税、个人所得税以及契税等。地占用税、个人所得税以及契税等。 此外还有地方教育费此外还有地方教育费此外还有地方教育费此外还有地方教育费、、河道维护费等地方性河道维护费等地方性河道维护费等地方性河道维护费等地方性 收费。收费。 22 （一）（一）营业税营业税 提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位 和个人，为营业税的纳税人，应当缴纳营业税。和个人，为营业税的纳税人，应当缴纳营业税。 1.1.计税依据为纳税人向对方收取的全部价款和价外费计税依据为纳税人向对方收取的全部价款和价外费 用用用用。。。。地产公司涉及以下几个方面地产公司涉及以下几个方面地产公司涉及以下几个方面地产公司涉及以下几个方面：：：： A.A.转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的 ““转让土地使用权转让土地使用权转让土地使用权转让土地使用权””子目税率为子目税率为子目税率为子目税率为5%5%5%5%征税征税征税征税；； B.B.销售不动产，税率为销售不动产，税率为5%5%；； CCCC..土地使用权出租以及房地产建成后出租的土地使用权出租以及房地产建成后出租的土地使用权出租以及房地产建成后出租的土地使用权出租以及房地产建成后出租的，，按按按按 ““““服服服服 务业务业――租赁业”征税。计算公式租赁业”征税。计算公式==营业额营业额××适用税率适用税率 55 ％％ 33 2.2. 地产公司当月缴交营业税地产公司当月缴交营业税 ＝＝ （（（（上月增加预收账款上月增加预收账款上月增加预收账款上月增加预收账款＋＋视同销售视同销售视同销售视同销售++价外费用价外费用价外费用价外费用））））**55%%%%。。 其中：视同销售其中：视同销售 企业将不动产土地使用权用于无偿赠送企业将不动产土地使用权用于无偿赠送企业将不动产土地使用权用于无偿赠送企业将不动产土地使用权用于无偿赠送、、抵偿债务抵偿债务抵偿债务抵偿债务、、 换取其他资产、奖励给职工、分配给股东，应当视同销售，换取其他资产、奖励给职工、分配给股东，应当视同销售， 计征营业税计征营业税计征营业税计征营业税。。 价外费用包括向业主收取的手续费、补贴、基金、集价外费用包括向业主收取的手续费、补贴、基金、集 资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利 息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质 的价外收费，代收房屋维修基金，不征营业税。的价外收费，代收房屋维修基金，不征营业税。 44 3.3.委托代建纳税委托代建纳税 委托代建只需对手续费的部分委托代建只需对手续费的部分委托代建只需对手续费的部分委托代建只需对手续费的部分5555 ％％％％计征营业税计征营业税计征营