明发集团滨湖新区项目市场报告.pdf

明 发 集 团 滨 湖 新 区 项 目 市 场 简 报 新加坡豪斯(中国)机构合肥办事处 2007.06.24 零 前言 本报告将要研讨的滨湖新区，其规划形态在某种意义上超越了合肥房地产市场的范畴。作为一个相对独立的区域，合肥房地产市场及 区域周边市场状况，对位于滨湖新区启动区的本案，只能有一定的参考价值。滨湖新区是个待开发的大型城市新区，一个新的城市新区就 意味着全新的概念、超出城市现有水平的理念，和等待的时机问题。我们要看到区域的发展必将存在一定的滞后性，高档物业需求的释放 是一个缓慢的逐渐成型的过程。对于本案而言，进入的时机和方式尤为重要。 针对滨湖新区的特性，此报告并非传统意义上的市场调研报告。本报告的论述重点，将围绕滨湖新区的发展前景、影响和制约滨湖新 区发展的因素展开，并从理性上分析本案的可行性。 一 第一部分 宏观市场研究 1. 合肥市城市环境分析 1.1 合肥市城市概况 合肥市位于位于中国中部（北纬 32 °、东经 117°），长江淮河之间、巢湖之滨，安徽省省会，通过南淝河通江达海，具有承东启 西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。辖瑶海、庐阳、蜀山和包河 4 个区和长丰、肥东、肥西 3 县。总面积 7266 平方公里，占安 徽省面积的 5.2% 。占全国领土的 0.07% 。其中市区面积 458 平方公里。截至 2006 年年末合肥市户籍总人口为 469.85 万人，比 2005 年增长了 3.11% 。其中，非农业人口 196.16 万人，农业人口 273.69 万人；市区年末人口为 193.14 万人，其中非农业人口 160.54 万人。 1.2 合肥市经济运行状况 1.2.1 人口均 GDP 情况及增长率比较 ――2006 年，合肥市 GDP 为 1073.86 亿元，按可比价格计算，同比增长 17.5%，增速位居全国第二、中部第一，比上年加 快 0.5 个百分点，创近 10 年来最高水平。2006 年合肥人均 GDP 达到 23207 元，较 2005 年同比增长 23.7% 。 ――2007 一季度，合肥市 GDP 为 240.56 亿元，同比增长 16.5%，提高 0.9 个百分点，创近几年同期最高增幅，比全国和全 省平均增幅高 5.4 和 3.6 个百分点。 二 2004-2006年合肥GDP增长对比图 2004-2006年合肥人均GDP增长对比图 1200 50.00% 1073.86 25000 23207 60.00% 45.00% 1000 853.6 40.00% 20000