山东潍坊东方天韵整合营销企划投标书.doc

PAGE 山东潍坊 东方天韵整合营销企划投标书 制作单位：杭州汉奇房地产营销有限公司 目录 一、潍坊市房地产简略研判 潍坊房地产市场分析（发展阶段及特征）………………………3 市场变化……………………………………………………………4 2005年下半年潍坊房地产市场的走势……………………………4 二、东方天韵项目分析 项目基本情况描述…………………………………………………5 项目所在地区域分析………………………………………………6 项目目标客户群定位………………………………………………6 项目规划定位………………………………………………………6 三、项目营销推广方案 推广原则……………………………………………………………7 营销的核心概念……………………………………………………7 营销周期划分………………………………………………………7 阶段性推广策略……………………………………………………8 营销网络建设………………………………………………………10 四、主导广告语 五、东方天韵售楼中心开张方案 开张仪式……………………………………………………………10 室内外表现（建议）………………………………………………11 媒体策略……………………………………………………………12 仪式流程……………………………………………………………13 配合道具……………………………………………………………13 六、服务内容 市场调查、评估、研究及产品策划………………………………14 品牌策划……………………………………………………………15 广告策划及设计……………………………………………………15 销售指导顾问………………………………………………………15 展示设计……………………………………………………………15 七、合作模式 全程策划代理，一站式营销服务…………………………………15 乙方的职责和义务…………………………………………………15 甲方的职责和义务…………………………………………………16 八、收费标准 附件（公司业绩）…………………………………………………16 一、潍坊市房地产简略研判 (一)潍坊房地产市场分析（发展阶段及特征） “一年大变样”，自潍坊市委提出的城市建设目标和要求。仅2004年，潍坊市累计完成工程建设投资20．5亿元，新改扩建道路16条、园林绿地500公顷。东风街、北海路、安顺路、张面河、安顺广场等工程，成为代表潍坊城市新形象的精品工程和品牌工程。 “栽下梧桐树，引来金凤凰”。潍坊城市建设的发展，吸引了众多外地房产商前往投资。截至2004年，市区房地产开发企业已发展到107家，其中外地企业有30多家。目前，还有20多家企业正在申请报批中。2004年，潍坊市区完成房地产开发投资22．4亿元，施工面积达284万平方米，竣工面积175万平方米，同比增长13．1％、10％和14．3％。全市人均居住面积达18．2平方米，市区达18．6平方米，高于全国、全省的平均水平。 潍坊城镇居民的住房条件已开始从实用型向舒适型、小康型转变，三室两厅逐渐成为市场主流户型，面积多在90平方米以上。 目前，潍坊的楼盘从购价近10万元的小型适用住宅，到购价过百万元的豪华别墅住宅不等，完全能满足不同人群、不同层次的住宅消费需求。从房价看，潍坊市区房价总体呈稳步上升趋势。 潍坊房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： 1、2003年之前，起步摸索阶段 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。 项目特征：产品形式单一，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。 销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。 2、2003年以后，振荡中走向发展的过渡阶段 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于潍坊房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占潍坊市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理。 项目特色：产品多元化。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特