苏州新区项目提案报告项目分析.pdf

苏州新区项目提案报告项目分析 区域概况 一、地理位置 苏州高新区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。总 人口 47.2 万，其中常住人口 28.5 万人，暂住人口 18.2 万人，外籍人口 0.5 万人。下辖枫 桥、狮山、横塘、镇湖 4 个街道及浒墅关、通安、东渚 3 个镇，下设通安、东渚、浒墅关 3 个分区和苏州高新区出口加工区。高新区管委会、虎丘区人民政府驻地在运河路。 二、交通位置 苏州高新区交通十分便利，距上海虹桥国际机场 90 公里、浦东国际机场 130 公里，距上海 港 100 公里、张家港港口 90 公里、太仓港 70 公里、常熟港 60 公里。沪宁高速公路、312 国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，建设中的世纪大道横贯东西。 三、经济结构分析 自 1992 年到 2004 年区域经济平均每年以 50%左右的速度增长，国内生产总值从不足 1 亿元发展到 120 亿元，财政收入从 300 多万元增加到 12.7 亿元，出口创汇从无到有，现 已实现进出口总额28.8 亿美元，其中出口 14.7 亿美元。累计引进外资企业 360 多家，总 投资超过 35 亿美元，其中世界 500 强企业 39 家，投资上亿美元的项目 10 多个。 四、规划 苏州新区开发建设多年来，根据建设一个高新技术产业开发区、外向型经济聚集区、现代化 新城区“三位一体”的开发目标，依托苏州原有的经济基础，积极引进外资，大力促进高新 技术产业化和国际化，加快城市化发展的步伐，开发建设得到了持续的发展，初步形成了以 跨国公司投资为主体的高新技术产业基础，发展成为初具规模的现代化新城区。 市场背景分析 一、苏州市房地产市场发展描述 （一）苏州房地产市场发展态势 房地产业的持续升温成了人们普遍关注的话题。苏州房地产业的表现似乎更为突出。商品房 的热销带动了房价的一路飚升。来自省统计局的一份资料显示，目前苏州房价已从苏锡常地 区第二位升至第一位，不仅与常州的距离拉大了，而且跑到无锡前面。 1、供应量与需求量 2004 年新开工商品房面积 881 万平方米，增长 27.1%，其中住宅 798 万平方米，增长 35.3%。2004 年苏州市房地产开发上涨势头迅猛，全市房地产开发投资突破 300 亿元，达 到 334.32 亿元，增长 87.9%，商品房施工面积达 3843.92 万平方米，增长 44.4%，竣工 面积 1129.1 万平方米，增长 36.7%，创下历史新高。 2、投资分析 （1）1997-2004 年房地产开发投资走势分析 （资料来源：苏州房地产管理局） 从上图可以看出，自 2001 年开始，苏州市房地产开发投资急剧上升，增幅较大。 （2）1997-2004 年苏州市房地产开发占 GDP 比例走势分析 （资料来源：苏州房地产管理局） 从上图可以看出，苏州市苏州市房地产开发占 GDP 比例从2001 年开始随着楼市的“火爆” 越来越大，说明房地产已经日益成为苏州的支柱产业。我们也可以看出，2004 年，这一比 例达到了 7.58，离国际公认的警戒线 8%相去不远，说明苏州房地产开发确实有点“过热”， 应该引起重视。 （二）近期市场描述和未来走势预测 2005 年苏州房地产市场将继续保持强劲的增长势头；其中，住宅投资继续占开发投资的主 导地位，房地产开发的整体结构较为合理。商品房空置面积急速下降，房地产市场呈现供销 两旺的势头。 （1）苏州市 1-9 月逐月房地产开发投资额走势图（2004 年） （资料来源：苏州房地产管理局） 从上图走势可以看出，1-9 月房地产开发投资呈波动向前发展，总体上还是保持了上升态势， 但增幅趋缓，随着原来通过拍卖取得的土地陆续到了该开工的时间，即将陆续进入开发期， 未来开发投资量还要继续向上攀升。 （2）苏州市 1-9 月逐月商品房销售额走势图 （资料来源：苏州房地产管理局） 从上图可以看出，商品房销售额和住宅销售额的走势一致，但前者由于非住宅的商品房的拉 动作用强劲，走势比住宅强劲。4、5 月商品房和住宅的销售都达到了一个“谷底”，6 月 后慢慢处于回升状态，在 7 月又达到一个“峰值”，7 月后又趋于下滑状态， 9 月又有上 升势头，增势趋缓。 （3）苏州市 1-9 月商品房销售面积逐月走势图 （