烟台市玉森明珠项目营销提案.pdf

玉森明珠玉森明珠ⅡⅡ- 【【水岸水岸·阳光阳光】】 ——青春飞扬·菁英公社—— 营销策划提案营销策划提案 香港联智华北营销中心香港联智华北营销中心 截止目前截止目前，，本案是本案是一个暂时滞销个暂时滞销 的项目，在重新营销之前，我们 需要深入思考项目因何滞销需要深入思考项目因何滞销？！？！ 【【滞销因素分解滞销因素分解】】 1，环境因素 22，区域因素区域因素 3 ，项目因素项目因素 【【环境因素环境因素】】 行业行业、、政策政策、、供需等环境构成因素供需等环境构成因素 是影响房地产生存发展状态的基础。 【【环境因素分析环境因素分析】】 • 宏观环境宏观环境 1，政府调控政策频繁出台，管控力度逐渐增加； 22 ，银根紧缩银根紧缩，金融信贷风险增加致使利率调高金融信贷风险增加致使利率调高、审核严谨审核严谨、投资谨投资谨 慎； 3，部分城市受政府、金融调控政策影响，出现价格跳水、销售惨淡 状态； 4 ，受行业大环境及物价上涨影响，持币观望群体数量增加、国内投 资客群更趋谨慎并逐渐减少资客群更趋谨慎并逐渐减少；； 5，国际热钱、风投机构继续增长，直接促使固定和资产投资、投机 风险增加； 6，城市化建设进程的持续加快，国内中低居住需求短时间内仍无法 彻底满足，仍呈刚性存在。 77，，国内经济持续增长国内经济持续增长，，促升高端居住需求促升高端居住需求。。 据不完全统计据不完全统计年一季度全国季度全国7070城市房价同比上涨城市房价同比上涨 11%，部分城市上涨幅度同比有所回落 • 北京新房价格同比上涨北京新房价格同比上涨1717.8%8% 一季度，北京市商品房屋销售价格继续上涨，全市房屋销售价格同比上涨13.9%，涨 幅比上年同期提高4.9个百分点。新房价格一季度同比上涨17.8%从新建房销售价 格看，一季度新建商品住宅销售价格同比上涨17.8% • 上海房价再创新历史高 虽部分高端项目价格下调幅度超过30%，但商品住宅成交均价攀升到了16405元/平方 米，再次创下历史新高 • 深圳房价下跌深圳房价下跌，成交数量下滑成交数量下滑 深圳市新建商品住宅销售均价为14699元／平方米，与07年12月均价15000元／平方米 相比，有小幅下降。平均每月售房17.3万平方米，与2007年平均每月售房 41.6万平方米相比，有较大幅度下降。 • 广州：住宅市场观望气氛浓厚 广州的住宅市场近期观望气氛浓厚，交易量同比显著下滑，自2007 年10月～2008年3月，广州住宅成交量同比下降42.9 ％，销售均价 下降约下降约20 ％。 • 山东房价同比上涨10.07% 受济南、青岛、烟台、威海、日照等主要城市带动，房价继续稳步上扬，成 交量较交量较0707年小幅回落年小幅回落。 • 中观环境 1，环环渤海经济增长型城市，旅游经济、加工制造经济、异地进入置业潮 流等因素直接促使城市竞争力加强，带动城市化建设进程加快； 2 ，“五区联合，打造大烟台”、“环黄渤海旅游经济带开发”等城市规划 建设及后期投入，将很大程度早就较为良好的固定资产投资环境和外在 影响力影响力，进而不断拉升房地产增长进而不断拉升房地产增长； 3，外来投资、区内需求都将带动中高端、中低端居住物业需求在近年内呈 现需求增长态势； 44 ，同类型建设形态增多同类型建设形态增多，项目建设同质化严重项目建设同质化严重，差异化策略模糊萌生差异化策略模糊萌生； 5，烟台五区渐成联合态势，但建设特色及差异化定位不明显。 6，烟台人印象：市区：商业+商务+消费+原居住中心；莱山区：新型城市中 心心++富人区富人区；开发区开发区：新兴工业经济园区新兴工业经济园区++新兴居住区新兴居住区；福山区福山区：未来居未来居 住区+ 中低收入居住区+城市后花园；牟平区：潜力发展区+ 即将形成的旅 游度假区+ 中低居住区。 77，房地产规模型开发趋于流行房地产规模型开发趋于流行，小型项目逐渐减少小型项目逐渐减少，CBDCBD\\CLDCLD\\各自逐渐成各自逐渐成