水榭花都营销推广报告.pdf

[水榭花都营销策略调整报告] 水榭花都营销策略调整报告 目 录 第一部分：两路房地产市场形势分析 第二部分：可比楼盘分析 第三部分：项目竞争力分析 第四部分：项目营销推广思路及建议 第五部分：推广执行方案及费用预算 [水榭花都营销策略调整报告] 前言 水榭花都至2004年11月24开始销售以来，销售一直不理想，项目推出4万方，仅销售1万多方。因此，为能更深层次的挖掘 我们的目标客户，促进项目销售，本报告将从以下几个方面着手： （1）项目竞争力评价：通过对市场的行情与竞争楼盘的特点分析本项目的产品竞争力，力求做到最大化的竞争风险规避。 （2）项目目标客户群划分：分析项目一期社会来访客户的消费特征，指导本项目目标客户群的锁定及拓展范围。 （3）产品定价：通过对竞争对手的市场竞争因素比较，制定合理的销售价格，保证项目顺利销售。 （4）通过营销推广策略与思路的阐述，保证项目严谨与有效的营销执行。 （5）充分挖掘项目产品卖点，构建本项目产品推售的市场推广体系，结合项目的宣传推广树立莱顺公司在房地产市场的品牌形象。 第一部分：两路房地产市场形势分析 从 2005 年渝北两路房地产市场状况看，除个别代表楼盘（2004 年底-2005 年初新推出楼盘）因性价比较高、前期知名度较高、 客户积累期长等原因销售形势保持良好外，大部分开盘时间较久的楼盘都遭遇销售瓶颈。这与严峻的宏观市场环境是相关的。不过我 们也看到其中部分楼盘利用淡季市场疲软的时机整合推广，用较少而经济的推广成本获得较大效益，如开展社区活动、挖掘老客户资 源；推出系列优惠，组建团购营销队伍进行单位团购；在目标客户集中区域设异地展示点，扩展看房通道；抓售楼人员培训工作，增 加成交率等。取得单月销售良好成绩。 [水榭花都营销策略调整报告] 两路年消化量在 30 万方左右，在供大于求的市场背景下谁性价比高，谁就将取得竞争优势，这是赢得市场最直接的方法。因此 在产品品质不具备显著优势的项目开始挖掘项目自身优势、加大优惠力度，在付款方式和价格策略方面作出相应调整，并获得明显的 收益。 观察房地产发展态势，从各方面原因均反映 2005 年底楼市将逐步回暖，而如何在有限的市场空间最大程度获得市场份额，是目 前所有楼盘关心的问题。因此，我们有必要结合市场发展趋势及思考项目自身存在的问题，分析可比项目情况，提炼项目核心竞争力， 并制定出一系列彻实可行的营销执行细案，解决项目实际问题。 第二部分：可比楼盘分析 一、项目情况 综上所述，我们先对项目竞争楼盘进行分析： 可比项目基本资料 项目名称 入市时间 入市体量 产品形态 户型结构 销售单价 热销户型 单价折扣 总 价 销售率 翠湖柳岸 2004.1.3 150000 ㎡ 小高层、多 二室75--87 ㎡ 1518 — 117㎡的三 全是特价 20 万左 40% 层 三室102--117 ㎡ 1699元/㎡ 房 房 右 四室（跃）154--176 （建面） ㎡ 在水一方 2001.11. 81583.57 多层 一室45.9 ㎡ 2200元/㎡ 65.8 ㎡的 一次性9.7