凤凰美地2011年营销策划提案.pdf

longcherished change classics only those who know the city spirit canbreathe true life into this land, on those who know the people in here can understand them, only those who know what life really is can contribute his effort and talent to a better life,only those who know art can creat classics. In this city only life can be the leading role. 凤凰美地 2011年营销策划提案 第一篇 营销诊断 万晟集團：宿迁人並不熟稔的品牌 万晟集团系中豪集团旗下企业，为新设立子公司，但与中豪并无本质关 联，中豪集团在商业上是将万晟作为独立企业运营的。尽管中豪集团已经 成为宿迁房地产市场上第一块招牌，但是万晟作为后来者并无名气，市场 对万晟完全不了解。 因此，从品牌的角度讲，万晟目前对于宿迁市场并无太大的影响力，而凤 凰美地则是万晟集团在宿迁市场上的第一个项目，凤凰美地如果运营成功 对万晟集团的品牌塑造会有很大帮助。两者的关系目前是倒挂的。 幸福北路：颇为尴尬的地段 凤凰美地在区位上属于老城区幸福路商圈，但是令人尴尬的是，本案位于 幸福北路，属于幸福路的末端，周边比较破败，离繁华的幸福路核心地带 有较长距离，与市府路名品街也由一段距离，周边虽有马陵公园、马陵中 学等，但是并无太强吸引力。尽管毗邻本案的马陵路是当地最热闹的夜 市，能够带来人流，却不可能作为本案的核心卖点去宣扬。 此外，整个幸福北路周边区域并没有大的政府规划，至少未来一两年并没 有重大利好消息，因此本案的地段是比较令人尴尬的。 凤凰美地：非创世纪的冠绝之作 凤凰美地作为万晟集团在宿迁市场的第一个项目，从项目各个方面来说， 都并非创世纪之作。 凤凰美地虽然规模足够大，约有160万方之巨，但是规模对于宿迁市场上已 经缺乏足够大冲击力，此前中豪已经开发有百万方大盘，其他发展商也正 在或将要开发数十万方的大盘。况且楼盘体量过大，对于一个楼盘来讲并 非全是利好因素；从建筑风格上来收，虽然ARTDECO建筑是经典建筑艺术， 但宿迁市场也已出现过；从产品品质上来说，虽然本案定位为中高端产 品，但在一期中却还混杂着回迁房，品质必然大受影响，如果本案既非品 质绝佳、又非宿迁市场从未有过的产品形态，是很难打动客户的。 品牌 地段 产品 凤凰美地营销格局 万晟品牌 幸福北路 凤凰美地 困局难解 对于凤凰美地，我们感觉在下一盘珍珑棋局 处处玄机，难以破解 幸福北路，这样一个不尴不尬的地段 配套、繁华、环境等都属中等 不能以地段取胜 万晟虽有中豪做后盾 却必须独立成长，难以与其他知名发展商抗衡 产品规模有160万方之巨 建筑风格采用经典且风靡世界的ARTDECO 规划高层住宅、商业配套、学校等 却有回迁户，品质大打折扣 难以以地段取胜 对于凤凰美地，一个中等之作的产品，我们已经无计可施 一筹莫展…………………………………… （举例：泰欣嘉 园） 第二篇 策略路径 常规的解析已不能唤起市场觉醒 我們還能有什麼新的思考 嗎？ 而专业营销公司的策略价值就在于 找到價值 这张地图给了我们启发 凤凰美地，困境全方位解决 对于凤凰美地，我们的感觉是一拳打在棉花上 使尽力气却毫无反应 也许我们已经穷尽思索，挖掘了所有项目卖点 也许我们过多的陷入了项目本身，而忽略了其他 换一个角度，再有一点高度 也许我们就能彻底盘活凤凰美地这盘棋 城市理解一