咸阳项目营销策略提案.pdf

项目年度计划 咸阳世茂中心项目咸阳世茂中心项目 2013年年度营销策略方案 德安地产世茂中心项目组 2012年年12月月 目 录 壹 / 营销背景 贰 / 尾铺清货销售 叁叁 // 住宅新品销售住宅新品销售 壹/营销背景： 世茂中心项目在总部的大力支持和团队全员的通力协作下，在2012年在咸阳商业 销售市场上屡屡创造骄人业绩！经过半年的艰苦奋战，项目二期广场商业销售接近尾声， 但骄人的业绩已步入历史但骄人的业绩已步入历史新的年新的一页也就此翻开页也就此翻开 ！！ 营销提示 / 本案在2013年要做好 “双线、跑量”工作 【二期广场尾铺销售】 完成最后稀缺价值的占位，善用老业主和价格策略，迅速清货。 【三期住宅新品销售】完成差异化产品的市场引导，塑造“中心、全能”价值的核心 和住宅销售的市场引领和住宅销售的市场引领 ！！ 贰/尾铺清货销售 贰/尾铺清货销售： 营销提示/ 结合目前商铺销售所剩房源情况来看，剩余房源有以下明显特征： 1、项目剩余铺位共计31间 ，总货值5000万左右，其中内铺27间占3000万总货值，门 面面44间约间总货值万总货值。 2、从所剩内铺口岸来看，所剩内铺位置较偏，多存在走廊深处或次通道边角位置 ，交 通动线较为偏僻通动线较为偏僻 ，，口岸位岸位置较较差。。 3、从剩余铺位的总价来看，60万以下商铺已经没有铺源 ，剩余铺源中百万以下铺源12 间，百万以上铺源15间。 4、从剩余4间门面产品来看，其中多为异形门面，单独使用难度较大 ，展示面和内部 结构抗性问题较多。 55、从剩余货值占比来看从剩余货值占比来看 ，门面剩余货值总价过高门面剩余货值总价过高 ，导致客群稀缺导致客群稀缺 ，短时间销售去化难短时间销售去化难 度较大。 贰/尾铺清货销售： 尾铺清盘跑量的核心在于“深挖客源、盘活价格”！ 将剩余产品全面梳理将剩余产品全面梳理 ，根据产品特征将根据产品特征将 深挖成交客户深挖成交客户 ，做好老带新工作做好老带新工作 ，再次通再次通 客户进行归位处理，细分客户圈层。 过老带新调动老业主积极性，促动成交。 明涨暗惠、归位细分、制造稀缺、深挖客源 明涨：紧抓市场买涨不买跌的心理，适时涨价， 触动市场神经，调动客户积极性 营造地段价值的稀缺性，传递产品存量迅速递 减和热销信息，触动客群。 暗惠暗惠 ：将涨价空间转化为促销优惠将涨价空间转化为促销优惠 ，加大优惠加大优惠 力度，促进成交。 营销策略核心 价格策略 推广策略 促销策略 贰/尾铺清货销售： 营销策略之推广策略： 根据目前项目热销情况和市场认知度根据目前项目热销情况和市场认知度 ，在市场塑造并传递项目热销信在市场塑造并传递项目热销信 息，营造项目稀缺价值和错过不再的稀缺机会！ 给孩子，在市中心占一间铺吧！ 末最后机会岁末最后机会 ，人民广场中心铺王最后人民广场中心铺王最后2525席席 ！！ 咸阳核心，铺王之王 连续三月热销3.2亿 珍藏席位珍藏席位，最后发售最后发售，广场门面仅余广场门面仅余5