惠州保利山水城营销策略.pdf

二期营销策略总纲 二期营销策略总纲 报告提纲 1 市场背景 2 目标下分析 3 阶段性营销策略及营销计划 4 营销费用预算 宏观市场 2010年房地产市场政策特点 2010年是房地产市场最严峻的一年，但房地产市场呈增长趋 势。 最多 政策最多，超过100个房地产政策。 2010年的楼市 “三宗最” 最全 土地、金融、税收、保障房及限购，面面俱到。 最严 政策力度空前，史上最强调控,中央高层频频施压。 调控政策走势 ： 2010年3次大调控力度与效果呈现标准“w”型走势。 2010年的楼市 促供给抑需求依旧 ：执行力度有待加强，多方采取规避政策。 政策特点: 政府有形之手干预加强 ：将来政府有形之手影响楼市将是常态。 保障房市场给力年 ：国家将保障房建设作为政治任务来推进。 宏观市场 2011年房地产市场发展判研 世联 2011年房地产宏观调控三大背景 视角 1、政府必须通过宏观调控实现“取信于民”的政治目标。 2、只有控制住房地产市场价格的上涨才能有效控制通货膨胀。 3、继续实施严格的宏观调控，为保障性住房的建设与供给争取时间。 针对2011年中国房地产市场发展趋势 第一、调控主线： 中短期以抑膨胀、降房价为核心，中长期将逐步推进制度 化改革，促进房地产业健康发展。降房价 ，是民生问题，抑膨胀是经济问 题。 第二、调控逻辑：“抑需求、促供给”的逻辑不会变化，主要原因是没有可以 替代的更好逻辑。 第三、调控政策：从政策储备来看，2011年的宏观调控政策，主要会有问 责、信贷、限购、税收、供给、监管等六个方面。其中，问责、限购、供 给、监管属于行政政策，信贷、税收属于市场手段。 第四、市场走势：市场走势包括供给和需求两个方面。 宏观市场 2011年房地产市场发展判研 世联 2011年房地产政策展望 视角 1、货币政策基调发生重大转变，由“适度宽松”调整为“稳健”; 2、房地产调控政策仍将趋紧，限购、限贷政策将延续; 3、保障性住房建设力度加大，公租房升至“国家战略”或成新主力; 4、税收调控再加码，房产税改革试点将加快推进。 世联对2011年市场判断 政策严格执行 加强原有政策，尤其是过去尚未执行的政策。 政策力度加强 二套房的首付和利率等均有加强的可能。 政策范围扩大 主要指限购令和开发商预售资金的监管。 新的政策出台 部分城市将出台房产税。 短期来看，调控仍将继续, 供应量将剧增，未来市场房价涨势趋缓， 区域市场分化. 宏观市场 “史上最严”楼市新政“国八条”瞬间而至，定性了 2011年楼市政策基调依然是调控 新国八条解析 【国八条要点】 1、合理确定本地区房价控制目标 2、加大保障性安