阳光水榭.生活广场操作思路与方案.pdf

瑾呈苏州紫元房地产开发有限公司 阳 生 . 光 活 水 广 榭 场 苏州百度机构■2010年9月 操 作 思 路 与 方 案 报告提要 市场研究篇 项目营销篇 企划推广篇 商务合作篇 市场研究篇 内容提要 一、项目背景分析 二、竞争市场分析 三、本案定价建议 一、项目背景分析 1、区位分析·位置 ■嘉业.生活广场（下称本案）位于苏州城南，吴中经 济开发区内，紧靠城市主干道延线——东吴南路； ■项目位于东吴南路内侧，不直接沿街，为内街商业接 区 ■项目位于城市最南端，位置相对偏僻； ■区位如右图所示。 本案 一、项目背景分析 1、区位分析·交通 ■本案位于城市主干道延线——东吴南路内侧； ■项目北面20米处设有公交站台，有522、55、62、57、 53、505、54等多条公交线路途经； ■毗邻轻轨2号线石湖路站；4号线澄湖西路站； 本案 ■“双地铁”概念，为项目营造美好前景。 “双地铁” 注：苏州轻轨2号、4号线部分站点示意。 一、项目背景分析 2、立地分析·现状 ■本项目为现房，现有商铺共计41间。 ■本项目各商铺均为1-2层结构。 ■本项目目前招商入驻率达70%以上 ■项目主力面积在100-200平米间。 一、项目背景分析 2、立地分析·四至 ■东：本案东面为东吴南路，但与马路有相当的间隔； ■南：本案南面为阳光水榭小区，有通道相连，入住率在80%； ■西：本案西面为小区住宅； ■北：本案北面为阳光水榭小区，有通道相连，入住率在40%。 一、项目背景分析 3、SWOT分析·优势 ■项目已经为现房且商家入驻情况良好； ■紧邻城市主干道沿线，交通便利； ■多路公交车途径，公交站台近在咫尺； ■“双轻轨”构筑未来美好前景； ■周边成熟小区较多，有稳定人流； 一、项目背景分析 3、SWOT分析·劣势 ■项目所处区域地段相对偏僻，处于城市边缘地带； ■项目位于东吴南路西边内侧，人流引入有一定问题； ■因项目位于内侧，相对独立，与周边商业设施难以形成互动； ■项目近70%面积已经招商完毕且租金较低，影响投资者信心； ■项目商业街呈东西方向排列，进深较深，道路缺乏景观小品，影响人流导 入； ■项目业态配比与分布不尽合理。 一、项目背景分析 3、SWOT分析·机遇 ■项目所处板块历经多年发展，区域渐趋成熟，住宅、商业渐具规模； ■轻轨2号线动工，为区域带来一定的升值潜力； ■越溪新城的开发建设，整体上提升了城南板块价值，市场接受度有所提高； ■沿东吴南路附近，为整体商业街区且商家入驻率较高的现房商业几乎没有。 一、项目背景分析 3、SWOT分析·威胁 ■周边后起的竞争性项目较多，对商业市场客户争夺比较激烈； ■该板块市场商业的相对空白，是机遇，也是