长沙星沙乐万邦蓝山郡项目营销策略报告联道地产营销策划推广策略.pdf

乐万邦乐万邦 ·蓝山郡项目蓝山郡项营销策略报告年营销策略报告 2012-01-25 本报告所含内容为公司机密资料，仅限于内部沟通使用，未经许可，任何单位或个人不得转载。 报告体系报告体系报告体系报告体系 Analyze System 蓝山郡营销策略的基准点年蓝山郡营销策略的基准点 蓝山郡项目的生存环境 蓝山郡项目的年度使命 山郡保卫战蓝山郡保卫战 信心 ● 渠道 ● 成交 附件·2011年年度营销回顾 Code of this report | 2 联道观点：2012年，蓝山郡危机四伏！ 市场危机 调控态度坚决，市场惨淡 区域竞争激烈，环境恶化 信心危机 市场价格下滑，信心受挫 价格拉升过快，公众质疑 渠道危机 媒体效力骤减，拓源受阻 客户上门减少，机会降低 成交危机 环境影响决策，难促成交 现场氛围缺乏，成交更难 Code of this report | 3 稳物价、控楼市是2011年经济工作主要任务。货币政策、房产税试点工程、 宏观市场宏观市场 信贷政策、行政调控齐发力，保障房规模、投入、覆盖范围全面扩大，剑指 发展过快的房产行业。 Code of this report | 4 2012年政策预判2012年政策预判 2012年国家房地产政策将取决于经济形势 的发展的发展 ，，调控存在变数的可能性相当大调控存在变数的可能性相当大。。  从中央经济工作会议透露的明年宏调路线来看，“变化”、“风险”两词在会议公告 中出现的频率显著高于往年，说明中央对未来的情势非常担忧，随时准备调整政策基调。 我们认为“求稳的实质是没有方向”、“政策短期化、不确定、随机应变”，才是明年的 总方针！中央实际上对“一旦经济失控，则楼市调控政策重新出现阶段性放缓，甚至转 向”，留下了回旋余地。  鉴于中央经济工作会议对明年经济政策指导作用至多是到二季度，因而届时“坚持房 地产调控不动摇”口号也可能会面临重新评估和定义。明年二季度前后经济硬着陆风险大 增之时增之时 ，是中央对政策转向的是中央对政策转向的一个重要窗个重要窗 口期期。  面对交织的困局，相比外部风险的不可控、消费短期难出成效，投资拉动仍是保增长 的最后底线的最后底线 ，其实质也就是基建和房地产拉动其实质也就是基建和房地产拉动。  房价快速回落引发的各种连锁负面效应，也绝不会是决策者愿意看到的场景。届时， 所谓的所谓的 “房价回落到合理水平房价回落到合理水平”可能就会有另一重解释可能就会有另一重解释 ：：必须控制回落幅度必须控制回落幅度 ，必须保证平必须保证平 缓的回落节奏，必须要促进“价跌量涨”。 Code of this report | 5 多部委明确表示不会对地产调控政策有所放松， 全国楼市全国楼市 一线城市房价继续下跌线城市房价继续下跌 在上届调控政策到期之际，政府调控态度依然坚决，多部委明确表示不会 对地产调控政策有所放松，北上广深等一线城市房价大幅下跌。  北上广深一线大城市成交量出现同比下滑，北京同比下滑21.83%，深圳