第六讲项目的财务分析.pptVIP

不动产投资分析 第六讲 房地产投资项目财务分析 项目财务分析 财务评价的基本概念 财务评价的作用 基本内容 财务评价的程序 基本计算表 财务分析评价指标 基本概念 财务评价 根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡等财务状况，据此判断房地产项目的财务可行性； 投资分析的核心内容。 基本概念 财务评价 又称“微观经济效果评价” 从项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。 是项目经济上是否可行的重要的决策依据。 财务评价的作用 衡量项目的盈利能力 行业平均水平/最低盈利水平 项目可行的要求条件 内部收益率、净现值、投资利润率、资本金利润率； 衡量项目的清偿能力 项目能否按期收回投资 债务清偿能力 投资回收期、借款偿还期、资产负债率、偿债保证比率； 衡量项目的资金平衡能力 投资项目的各期累计盈余资金不能出现负值（不存在资金缺口）； 财务评价的基本内容 财务盈利能力评价 清偿能力评价 资金流动性评价 外汇效果分析(不考虑) 不确定性分析 投资项目财务评价的程序 市场调查、分析和预测 获得财务数据； 有关房地产项目的投资、成本、收入、利润等一系列基础数据； 编制财务基本报表，并对其进行分析； 分析数据，编制报表 现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表； 审查内容 审查基本报表的格式是否符合规范要求； 审核所填列的数据是否准确； 投资项目财务评价的程序 分析财务效益指标 审核评价指标是否正确； 审核计算方法是否正确； 审核计算结果是否准确； 提出财务分析结论 将计算出来的有关指标运用有关的分析方法进行分析，并从财务角度提出房地产项目可行与否的结论； 进行不确定分析 包括盈亏平衡分析、敏感性分析两种方法，主要分析房地产项目适应市场变化的能力等。 房地产投资项目财务评价的基本计算表 房地产项目全部投资的现金流量表 按照房地产项目建设和生产经营规划与房地产项目资金筹措规划，将全部投资假设为全是自有资金的情况下，计算出整个房地产项目寿命期（包括建设期和生产经营期）内各年的现金流量； 计算方法 只计算现金收支，不计算非现金收支（如折旧、摊销等），现金的收支按发生的时间列入相应的年份； 作用 计算项目全部投资财务内部收益率、财务净现值、和投资回收期指标； 用来评价全部投资的财务效果。 见教材p200表6-1 房地产项目资本金（资本金）的现金流量 对于有贷款的房地产项目需要编制资本金现金流量表； 以资本金作为计算的基础，计算自有资金的财务内部收益率、财务净现值等指标，评价自有资金投资的财务效果。 现金流量表的说明 根据需要，计算税前或税后现金流量； 两表的区别 见教材p202 现金流量表相应的项目要填写清楚 现金流量表的说明 计算期 一般建设项目（不要求） 建设期和生产经营期 房地产开发后出售现房的项目 建设期 房地产开发预售的项目 建设开始起到全部售出时为止所经历的时间（开发经营期）。 房地产开发后出租的项目 建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。 置业投资项目 经营期/持有期 房地产项目损益表 含义 反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配情况的财务报表。 作用 提供项目经济效益静态分析的信息资料； 计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。 房地产项目损益表 损益表的内容和计算的几个问题 利润总额 以出租为主的房地产项目利润总额 关于税后利润 所得税 关于利润分配 弥补企业以前年度亏损 提取盈余公积金 分配利润（应付利润） 资金来源与运用表 作用 编制资产负债表的依据 提供资金平衡分析的财务信息 提供资金盈余或者短缺的财务信息 是项目资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表。 依据 详细的开发方案和营销计划的策划； 项目的开发建设进度、投资计划、销售进度和销售收入、出租收入、自营收入计划。 资金来源与运用表 资金平衡分析 资金平衡不是指每年的盈余资金不出现负值，而是要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于或等于零。见教材p205。 房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是表的累计盈余栏目。 盈余资金 当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。 房地产项目资产负债表 含义 综合反映了房地产项目在计算期内各年末的资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。 作用 提供资金的增减变化情况及相互间的对应关系，以检查房地产企业的资产负债、资金结构是否合理，是否有较强的还债能力。 检查其他相关报表的准确度。 资产=负债+所有者权益 计算资产负债率、流动比率、速动比率等指标的基础。 财务分析指标 考虑资金的时间价值 静态指标 动态指标 分析的目标 盈利能力指标 清偿能