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我国房地产经济周期及宏观经济政策关联性探究 摘要 本文以此为出发点，首先阐述了房地产经济周期的 含义与特征，然后对影响房地产经济周期的因素进行了分 析，最后给出了房地产经济与宏观经济政策协调发展的途 径。旨在通过本文的工作，为实现房地产业的发展和宏观经 济政策的制定提供一定的可供借鉴的信息，更好的促进房地 产业的发展。 关键词房地产经济周期 宏观经济政策关联性 中图分类号：F293.3文献标识码：A 在我国，房地产业属于第三产业，在为国民经济的发展 提供重要的物质基础的同时，在很大程度上改善了人们的居 住条件与生活条件，对经济社会的发展做出了重要的贡献。 尤其在最近几年，我国房地产业对国民经济增长的贡献显得 更加明显，在推动经济增长方面使主要的能量来源。而随着 国家宏观经济政策的逐渐落实，房地产业的发展会更加趋于 理性，会在暂时的低调发展之后，迎来更为健康的发展环境 和发展契机。更为重要的是，由于房地产业具有较大的价 值基础、消费者的需求逐渐的以刚性形式出现，加之其附加 值较高，特别是在十八大之后，我国的城市化、城镇化的步 伐会明显加快，这为房地产业的发展提供了又一个新的发展 机会。房地产业因其产品的特性、对社会财富的创造性以及 和众多相关行业的关联性，长期以来在我国国民经济中占有 重要的地位。也正因为如此，这一行业的发展会受到宏观经 济政策的影响，并形成一种特殊的产业周期。房地产经济周 期是波动性的，会对经济社会的发展产生一定的影响。因此, 研究我国房地产经济周期与宏观经济政策的关联性具有一 定的现实意义。 一、房地产经济周期的含义与特征 （一）房地产经济周期的含义。 房产业与其他产业的发展一样，都存在着一定的发展周 期，传统的产业周期一般要经过初创期、上升期（发展期）、 稳定期和衰退期（蜕变期）。但是，与传统的产业周期相 比，房地产业的经济周期更倾向与经济发展周期。因此，对 房地产业来说，其经济周期往往要表现在以下几个方面： 1、萧条或低谷阶段。在这一阶段，初始时期房地产的 价格出现了加速下降的趋势，部分楼盘的楼价开始急剧下 跌，甚至会下降到物业原值或建造成本之下，市场交易量也 会随之明显减少，市场观望情绪严重；而当萧条阶段发展到 中期，房地产的价格会出现局部的暴跌，成交量继续萎缩, 随之而来的是与房地产有关的纠纷开始大量出现；可是当萧 条阶段发展到后期，与房地产业相关的宏观经济政策开始出 现，而这更增加了市场的负面情绪，房地产的泡沫被继续挤 压。而在这种情况下，房地产的开发成本和房地产的正常需 求已经恢复到了正常的水平，房地产行业开始走向平稳，向 经济复苏和上升阶段迫近。 2、 复苏与上升阶段。在该阶段，房地产在初始时期的 供给超过需求，房价和租金的水平都还处于较低的水平，但 是楼价已经完成了下跌的过程，并处于一个稳定的水平，回 升的迹象已经出现；而在复苏的中期，房地产市场中国的购 买者逐渐增多，开始带动了期楼的销量。但是由于此时建筑 成本与楼价都出现了上升的趋势，交易量的增加幅度并不明 显。但是，房地产市场的复苏迹象已经十分明显；而当复苏 阶段发展到后期，宏观经济政策开始加速出台，为房地产业 走向新一轮的繁荣奠定了基础。 3、 繁荣阶段。房地产业不会长期的在低水平徘徊，当 其发展到繁荣阶段时，宏观经济的扩张步伐进一步加快，消 费者对房地产的需求进一步上升，市场的交易量明显增加， 新建楼房的空置率逐渐下降；此时，更多的房地产商和中 介机构开始大量介入，房地产业的发展已经出现了交易数量 和交易金额同时增加的情况。在这种情况下，政府开始逐渐 的出台一系列的限制炒楼的政策措施，楼价继续高涨的后劲 开始略显不足，泡沫达到了最大，新增房地产投资数量明显 下降，房地产业的衰退或者萧条就在眼前。 （二）房地产经济周期的特征。 从前面的分析可以看出，我国房地产经济周期的特征是 十分明显的，并且与国民经济的周期波动存在着某种必然的 联系。在大多数情况下，如果国民经济的需求旺盛，经济发 展水平较高，房地产的发展就会较为旺盛，一般处于上升期 或者繁荣期，否则，将会出现衰退的迹象。因此，我国房地 产经济周期的基本特征可以总结为以下方面：（1） 土地具有 不可再生性，房地产价格从长期看是处于一个增长趋势之中 的；（2）在增长型的经济体系中，经济社会的供给与需求在 长期趋势上呈现上升模式，并且新一轮的循环峰顶往往高于 上一次的水平，而在衰退中则正好相反；（3）在房地产的景 气阶段，房地产开发商和贷款银行的过度乐观通常会使房地 产供给的速度超过需求速度，在不景气的阶段则正好相反。 二、影响我国房地产经济周期波动的因素分析 （一） 内生因素。 内生因素包括消费品价格、收入水平、政策法律以及对 市场预期的变动等，这些因素都会促使房地产需求总量受到 影