第19讲土地市场交易与监管一.docVIP

购买课件请联系QQ 149420357或547343758 一、考试目的和考试大纲变化情况 测试应考人员对土地市场交易与监管知识的理解与掌握程度。 考试大纲变化情况： （1）将“我国土地市场的现状”，改为“我国的土地市场体系及其发展现状”。 （2）将“土地市场管理的内容：(1)土地市场供需调控的意义；(2)土地市场供需调控的原则；(3)土地市场供需调控的主要内容；(4)土地市场供需调控的措施；(5)土地市场的微观管理。” 统一规范为：“我国土地市场管理的内容：(1)土地市场供需调控；(2)土地市场价格调控；(3)土地市场税收与金融调控；(4)土地市场动态监测。” 二、考试基本要求 掌握：土地市场的概念、特点、分类，我国土地市场管理的内容，土地使用权转让的概念和内容，土地使用权抵押的概念和条件； 熟悉：土地市场的功能、运行机制，土地使用权租赁的概念； 了解：我国土地市场的现状与发展过程。 三、章节框架 1．土地市场概念 2．土地市场的特点 3．土地市场的分类 4．土地市场的功能 5．土地市场的运行机制 6．我国的土地市场体系及其发展现状 7．我国土地市场管理的内容 8．土地使用权转让 9．土地使用权抵押的概念和条件 10．土地使用权租赁的概念 11．我国土地市场的发展过程 内容辅导 一、土地市场概念（掌握） 1．狭义的土地市场 土地市场是指土地作为特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。土地市场的概念有狭义和广义之分。狭义的土地市场是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所，不动产交易所等。我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。 2．广义的土地市场 广义的土地市场是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和，土地市场由于其经营的产品具有价值大、位置固定等特点，产品难以集中到固定的场所去交换，其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成。因此，土地市场主体不只有市场的买卖双方，还有众多的参与者，要发生多方面的经济关系。市场的参与者除了购买者、出售者，还有出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理部门、中介服务机构等。在土地交易过程中各参与者要发生以土地交易为核心的各种经济关系，这种为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系就构成土地市场。 3．土地市场的主体和客体 （1）土地市场主体。土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。 A．供给者。供给者是向土地市场提供土地的经济行为主体，主要包括土地所有者和开发者、使用者(含经营者)。 B．需求者。需求者是通过土地交易取得土地使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位、组织和个人。 C．中介者。土地交易中介者即土地交易中介服务机构，是土地市场中的一个重要主体。由于土地市场信息缺乏，交易过程需大量的专业知识。因此在土地市场上，大量的土地交易，土地供求双方往往通过土地交易中介服务机构来完成。 D．管理者。管理者包括国家的有关部门，如土地、房地产、物价、工商行政、税务等管理部门。除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理。 （2）土地市场客体。土地市场交换的客体，事实上不是土地本身，而是各种内涵不同的土地权利。因此，土地市场的客体是土地本身及其产权关系。土地最基本的特点是土地在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。 例题：土地市场主体包括 ( )。 A．供给者 B．需求者 C．土地本身及其产权关系 D．中介者 E．管理者 答案：ABDE 解析：土地市场主体。土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。 二、土地市场的特点（掌握） 土地市场作为市场体系的组成部分，其主要特点包括： 1．交易实体的非移动性（固定性）。土地在交易过程中，交易对象是不能移动的，只发生货币交易和使用者的变更，其实质是土地产权契约的交易。因此，土地交易权利的取得必须按规定，进行土地变更登记后，方为有效。 2．土地市场的地域性。由于位置固定的特性，使土地市场基本上是一个地方市场，并具有较强的地域性特点，必须在原地交易，难以形成全国性统一的土地市场。 3．土地市场的垄断性（不充分性）。土地市场参与者不多，市场信息获得较难，使土地市场的竞争不充分。土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。土地市场实际上是由政府控制的市场，因而价格机制、竞争机制等对土地供求关系的调节作用就不如一般商品那样明显。 4．流通方式的多样性。土地作为耐用、高价值商品，根据使用期限