2014-拓展策划-龙湖-投资管理体系全解读2012年.ppt

 龙湖地产投资管理体系全解读 2012年4月 一、房地产行业投资环境分析与决策 1.目前国内房地产行业的投资形势 课题：当前国家经济的持续健康发展与抑制通货膨胀的矛盾 解决办法：“硬着陆”还是“软着陆”？ 2012年房地产行业面临的宏观形势.doc 2012年1-3月，北京市财政收入呈现负增长0.9%。同样现象出现在上海、广州、重庆等城市，负增长比例更大。 与此同时，从全国前两个月的主要经济数据看，也出现了明显的减速现象：其一，全国规模以上工业企业1-2月份实现利润6060亿元，同比下降5.2%，比去年12月下降近37%，这是自2009年11月以来，工业企业利润首次出现负增长；其二，1-2月份全国财政收入增长11%左右，比去年平均增速24%左右下降了一半。 全国和地方财政收入增速的大幅下滑，除了经济减速之外，和去年各地基数太高、春节假期影响，以及房地产业收入减少，个人所得税、营业税新政带来政策性减收等有很大的关系，特别是在物价下滑的情况下，直接会导致流转税的减少。当然，更主要的，仍然和经济本身处于减速的周期有很大关系。 在财政收入增长下滑的情况下，很多地方依然将希望寄托在房地产和土地市场的回暖，这从前两个月部分地方政府试探性地放松对房地产的限购政策就可以看出。 然而，即使房地产政策再次宽松，各地依靠回暖的土地市场增加土地收入，但一旦房地产过热，又必须回调，这样的恶性循环并不利于摆脱对土地财政的依赖，也不利于推动经济结构调整和产业转型。 今年中央将GDP增速目标下调至7.5%，良苦用心就在于给各地的结构调整和转型更加宽松的环境，通过增加对经济减速的容忍度，提高经济增长的可持续性和质量。财政收入增速的下滑，是各地必须痛苦迈过的第一道坎，地方恐怕要适应财政收入进入个位数增长的现实。财政收入的暂时负增长并不可怕，可怕的是讳疾忌医，不积极推动转型，而是再度依赖房地产，重回过去不可持续发展的老路。 2010—2011房地产重要文件和调控目标 2011年房地产政策 2011年调控政策 2010—2011年限购程度和范围 保障房发展状况 调控政策与房产税 上海、重庆房产税比较.doc 运行一年的现象与成果（以重庆为例）： 1. 一年收税1亿元，用于保障房建设。 2. 开发商造高档房的积极性明显下降，以前开发商一拿到地就想建150平方米以上的大房子，而今年90平方米以下房屋开发量增加20％，而高档房、大房子的建设量下降。 3. 高档房的销售量下降３０％，别墅类客户到访量下降50%。 4. 高档房销售价格下降１０％。 调控后，房地产行业的整体现象 一线城市和热点区域：量价齐跌 二线城市（含卫星城市）：价格跌幅有限、销售速度减缓 三、四线城市：刚需为主，影响不大（心里影响大于政策影响） 2012年主要房企的策略 课题： 面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的奶 酪在哪里？ 形势： 1.中国城市化率大致为50%，目标为70%。（发达国家80%—100%） 2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产（对产品品质的追求，还是房地产发展模式的定位） 我们的机会在哪里？——“危中有机” 明天的机会与选择.doc 未来10年地产企业的投资地域选择 国营企业: 中小城市 品牌民营企业:特殊的产品模式(如城市综合体、养老型地产等） 中小企业：中小城市（调控政策失灵地区）、西北地区、东北地区中等城市、民族政策地区（如贵州黔南州等） 4.城镇化与中小城市投资机会分析 5. 龙湖2010—2014年的战略目标和投资策略 2010—2014年龙湖战略和投资策略.doc 二、房地产投资模式的研究 1.城市运营的开发模式 案例：天津项目\京津新城项目推介.ppt 2.大盘开发的模式 3.现金流项目的投资模式 案例：紫都城高周转项目.xls 5.稀缺资源项目的投资模式 特点： 1. 对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全部占有（流转） 2. 优点和缺点同样突出 3. 项目建设和运营通常是一二级联动。 4.保障房的投资模式 保障房主要发展形式：公租房 住房调控思路：高端有约束、中端有市场、低端有保障 公租房资料.doc 形势：资金参股、项目承建 三、龙湖投资管理理念和认知 如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话， 精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。 2. 投资管理的战略要素 价格（区域房屋售价、目标地块价格、周边地块价格、