第八章土地增值税法课件.pptVIP

第一节　土地增值税基本原理 第一节　土地增值税基本原理 第二节　纳税义务人与征税范围 第二节　纳税义务人与征税范围 具体事项征税的规定汇总 第三节　税率 第四节　应纳税额的计算 第四节　应纳税额的计算 第四节　应纳税额的计算 第四节　应纳税额的计算 第四节　应纳税额的计算 第四节　应纳税额的计算 第四节　应纳税额的计算 第四节　应纳税额的计算 第四节 应纳税额计算 第五节　税收优惠 第六节　征收管理 考考你 参考答案 第八章 土地增值税法 第一节 土地增值税基本原理 第二节　纳税义务人和征税范围 第三节　税率★ 第四节　应纳税额的计算★★ 第五节　税收优惠 第六节　征收管理　　　 一、我国土地增值税的概念 　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种资源税。 二、我国土地增值税的特点 1.以转让房地产的增值额为计税依据 2.征税面比较广 3.采用扣除法和评估法确定增值额 4.实行超率累进税率 5.在转让环节实行按次征收（对于房地产开发企业房地产交易频繁的，按期汇总征收）  （一）增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控 （二）抑制土地炒买炒卖，保障国家的地权益 （三）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财 政收入 三、我国土地增值税的作用 一、纳税义务人 是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 二、征税范围 （一）基本征税范围 1、转让国有土地使用权； 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 3、存量房地产的买卖。 （二）具体情况判定（见教材） 土地增值税的征税范围的判定标准 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。（请学习十八届三中全会关于农村土地流转的相关精神） 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。 2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租） 标准之三：转让房地产是否取得收入。 土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。 不征（无收入）。 10.房地产重新评估 不征（无权属转移）。 9.代建房 暂免。 8.企业兼并转让房地产 建成后自用，暂免征；建成后转让，征。 7.合作建房 房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。 6.以房地产投资、联营 单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。 5.房地产交换 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 4.房地产抵押 不征（无权属转移）。 3.出租 继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。 2.继承、赠予 征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。 1.出售 是否属于征税范围 有关事项 35% 60% 200%以上 4 15% 50% 超过100%～200%（含200%） 3 5% 40% 超过50%～100%（含100%） 2 0 30% 50%以下（含50%） 1 速算扣除系数 税率 增值额占扣除项目金额比例 土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： 计算公式： 应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率） =增值额×（超率累进）税率-扣除项目金额 ×速算扣除系数 一、计算土地增值额 分别新旧房采用扣除法和评估法确定 （一）扣除法——适用新建房地产转让 土地增值额=应税收入-扣除项目金额 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算： 1、隐瞒、虚报房地产的成交价格的；2、提供的扣 除项目不实的；3、转让房地产的成交价格低于房地产 评估价格，又无正当理由的。 1、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的 全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、 实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入 总额。 2、扣除项目金额的确定 （1）取得土地使用权所支付的金额 包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。 （2）房地产开发成本 包括土