下半年苏州市东盛步行街商铺销售招商推广总纲内容资料.pptVIP

?;重要时间与节点设计;二、总体营销目标;三、阶段划分及目标分解 ;四、目标客户群分类与定位;2、分类 大型夜总会 高级商超 各国风情餐厅（牛扒、料理、茶廊、西餐、酒吧、食屋、寿司等） 民间小吃、大型品牌餐饮（8大菜系与面点系列） 名表、珠宝店、金店、礼品 奢侈品（洋酒、国酒、艺坊、藏品、茶叶店） 女人系列（SPA、美容院、纤体中心、瑜伽馆、美发屋、香薰等） 时尚系列（眼镜、工艺饰品、藏式工艺品、尼泊尔工艺品、韩国工艺品、打火机店、琥珀店、琉璃店、银饰、床品等） 音像与书店（正版博恩凯音像、21世纪锦绣书店或者席殊书屋等） 24小时便利店（如7-11等） 时装系列 运动系列 影院 健身房 礼品 花店 彩色冲印与数码冲印 银行 电信营运商 专业卖场（手机、电脑、MP3系列、数码设备等） 室内运动场等;;; 较为熟悉盛泽周边环境 较注重投资风险，看重盛氏品牌实力 之前可能投资盛氏开发物业（如湖滨花园以及休闲坊），从中 获得较大投资收益 看好盛泽片区整体升值潜力 对本项目商业的整体规划非常认同 对本项目的商业业态规划和管理看好 ;（一）目前我们在招商上，基本实行的是带约返租销售模式的，我个人觉得需要在实施过程中解决好以下几个问题： 1）租赁合同期限与返租期不同，返租期满商家如何续签合同；返租期期间，租赁商户因为提前退出，中间的损失计算方法。 2）多铺一店（或部分大铺划小后销售），租赁期满合同及业态如何控制； 3）返租期满整体业态的控制问题以及调整问题； 4）针对不同业态如餐饮类、零售类，因为其租赁合同年限不同，如何设置有区别性返租年期及返租率？ 5）返租期内，关于租赁而引起的相关税金如何解决？ ;返租年期;1）降低首付投资门槛，赠送“创业基金” 总铺款10%的自营创业基金 2）实施不同价格，直接给予额外90%者，以赠送“创业基金”的名义在总铺款中扣除。 ;当前的销售与招商控制明确具有良好的效果，但是在招商的显 示中，由于建筑的结构以及其他相关因素的影响，我们的铺位 销售以前控制不是非常理想。 我们建立销售控制的目的在于保证不同营销阶段有足够的优质 铺位供应，并使难销铺位提前消化。 针对以前的实际状况，结合后期的活动与促销，东盛步行街的 商铺租售在计划周期内预计分两批推出 。 为了达到爆发式销售的目的，短时间内对于销售暂时停止一到 两周，暗示价格调整，特别是增长，需要制造限量供应的“供不 应求”局面。 在招商上，也是尽量控制稍次先出，稍好后租的策略，再次进 行业态规划，逐步推出，直至最优铺位，竞租局面出现。;原则一：针对现有存量，限量推出铺位，内松外紧，刻 意制造抢铺火爆场面，再根据情况加推部分铺位， 原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。确保每次活 动（论坛、大赛、招商成果发布会、感恩盛泽大型晚会） 均有优质铺位。放出时分批放出，每次都要制造一轮 抢铺高潮。 原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺王之王，采 用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价 格理性。 ;1．价格定位 新调整商铺合同成交价格均价（返租模式）： 元/平米，均价按照实际状况前提下，按照集团研究意见进行上下浮动。 盛氏整体实收均价（含自营模式，扣除返租补贴）： 元/平米 ，按照综合评估后，实际状况的整体评估，确定实收 均价。;2．付款方式设计 A：返租型 ：一次性付款，照定价照96折；按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。 B：自营型 （1）提供10%的创业基金，在总价中扣除；一次付款：照定价94折；按揭付款：按揭付款，照定价96折，办6成10年按揭款。 ?（2）提供10%的创业基金，在首付款中扣除；一次付款：照定价96折；按揭付款：按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。 （3）优惠策略： 3、老客客户介绍新客户成交，老客户可享受相当于成交客户成交金 额0.5%的现金奖励；新客户享受0.5%优惠。 4、购买两套以上或超过100平方米的客户可享受额外1%的优惠。 5、成立盛世会，在大赛结束后成立创富俱乐部，给予积分奖励。 6、行之有效的倒计时提价策略： 实行额外3%-2%-1%倒计时提价策略，在不同销售节点使用，以刺激销 售。 ;7、定价需考虑因素 楼层差异性因素 人流因素 景观差异性因素 面积、业态因素 开间、进深比及层高 其它因素 （平台因素、安全门因素、卫生间因素等）;五、现场包装策略 （一）销售中心的设置变更 1、建议在9月将销售中心迁往东盛步行街，将湖滨花园与东盛步行街销售中心合并，招商中心与销售中心合并，整合资源，宏观集中控制，利于节约资源和及时反馈信息。 盛世地产集团营销与招商中心 ;2、新销售中心设置要求： 现场需摆放