假地产：离成功很远，离失败很近.docVIP

度假地产：离成功很远，离失败很近 最近介入度假地产的开发商，几乎都是从中心城市的传统住宅或写字楼等专业转移过来，由于经验的原因、资金的原因、过去的成功的原因，他们都会自以为是；在疯狂的资本面前，度假物业的建筑空间和度假的心理感受被忽视；度假地的原始资源、植被、生态等也很很难得到起码的尊敬和保护，当地村民利益和可持续发展，更不会有人纳入开发计划——度假地产，离成功很远，离失败很近！ ????? 失败的主要方面将表现在下列方面： 规划乱。度假地产有其自身的规律，规划也一样。不同于传统的城市规划设计，度假地产的规划首先必须充分评估风景资源、娱乐资源、交通资源和社会配套资源，高起点规划风景和娱乐项目（旅游基础规划），其次是酒店规划，然后是度假公寓、别墅的规划，最后才是传统住宅区的规划。景点规划和娱乐项目（含康体项目）规划不是锦上添花的点缀，而是度假地产的核心，一切规划都应该服务于旅游规划。 开发乱。与规划一样，度假地产的开发也有别于传统地产，景点建设、娱乐设施建设要优先于酒店的建设、住宅的建设。一旦开发程序紊乱，就会造成早期物业投资的沉淀或预期收益不能兑现。如果开发商资金链条出现问题，会影响到整个区域的开发进度。 营销乱。度假地产的营销与传统地产的营销有着本质上的差别：客户分散、关心增值与投资回报、心态沉稳、看盘冷静、容易放弃等都是在传统地产营销中少见的。因此，营销基础工作十分重要，这些基础工作包括：度假区初步规模、主要娱乐项目投入使用、现房或准现房、较扎实的品牌推广积累和客户的价格落差的心理适应。在基础工作没有完成之前，匆忙把产品推向市场是不明智的，尤其是不带回报的公寓、别墅等产品。在度假物业上市之前，先做旅游营销和品牌推广是稳妥的方针。 ????? 经营难。度假地产往往都在某一方面具有明显的特征和优势，却在另一方面存在极大的不足与缺陷。无论如何，度假地产（尤其是远离城市的区域）的物业是需要经营的，如何保证经营业绩是最大的难题，经营的难度最终都表现在淡季经营上。所以，在项目之初，就必须充分考虑到淡季的经营问题，尤其在旅游设施的规划上，要有足够的设施和投入，让淡季不淡。一般来说，解决淡季经营的主要方式有：大型活动、会议和培训。因此，配套设施也应该往这方面考虑。 ????? 失败的主要原因有： 经验缺失。度假地产具有很强的地域性和专业性。在中国属于新鲜事物，对于很多大公司来说，这都是第一次，经验的缺失主要表现在人才匮乏上。等自己或自己的人完全明白是怎么回事，时间又被大大地浪费了。所以，很多时候、很多公司就是把城市的住宅概念直接搬到了度假区，在制造了建筑垃圾的同时，也毁灭了自己的开发信心和度假区的声誉。 专家缺失。建筑是空间的艺术，对度假地产的空间研究的专家很少很少。首先，专家们自己很少度假，看得少、体验得少、思考自然就少。其次，度假区的规划从来就属于旅游行业，很少与城市规划合在一起，旅游规划专家关心的是景点资源规划，城市规划专家关心的是城市空间规划，两个加在一起的专家，恐怕在中国很难找到。最后的结果是：半桶水的所谓专家横行，在中国的度假区留下了一大堆不伦不类的所谓度假屋。 急功近利。实际上，对度假地产伤害最大、最深的是资本的急功近利。企业转轨需要时日，认识度假地产需要时日，基础市政建设需要时日，度假设施建设需要时日，品牌影响力更需要时日，项目开发只能顺势而为，项目营销只能锦上添花，不可能去从根本上改变市场的客观规律。因此，只有认清形势，掌握市场规律，找到自身的不足，挖掘市场的兴奋点，才能把项目做好。任何浮躁的心态和急功近利的行为，只会把优秀的项目做成普通项目，丢失大量中、高端客户，损失项目长期利益。