183.实施视角下的工业用地更新策略研究——以莱芜市莱城城区为例.pdfVIP

实施视角下的工业用地更新策略研究 ——以莱芜市莱城城区为例 赵建龙 摘要：城市建设用地增量不足，严重制约社会经济的进一步发展。从国家政策要求和城乡建设用地“倒逼” 现状来看，研究提高存量用地效率、推动存量土地更新对实现城乡建设全方面的变革具有重要意义。在可 以挖掘潜力的用地类型中，城市工业用地无疑是新改革需求最为集中的对象之一。工业用地更新不是一个 新的课题，但针对地域特点判定哪些工业地块应当启动更新的相关研究有待进一步丰富，对于莱芜具有较 强的现实意义。本文首先通过一系列案例分析总结出能直接影响工业企业去留的因素主要包括城市安全、 环境保护、城市规划、产业政策、土地经济、企业发展诉求等因素，将其归纳为环境因素、规划发展因素 和经济因素三方面。基于上述三方面因素的影响，构建起莱城城区工业用地更新对象选择框架。在更新地 块选择的基础上，从企业去留角度提出更新措施。最后，针对更新对象选择过程所需要的配套政策，并从 工业用地出让、使用、退出等各个环节上考虑尽量减少低效工业用地的出现，提出保障机制。 关键词：工业用地更新，影响因素，更新地块选择，保障机制 1 研究背景 在过去的30多年，我国经济经历了高速发展的“中国奇迹”。但传统的粗放型发展模式 已难以为继，建设用地增量不足严重制约社会经济的进一步发展。从国家政策要求和城乡建 设用地 “倒逼”现状来看，迫切需要城乡建设实现从粗放到集约、从增量到存量、从生态 破坏到环境友好等全方面的变革。在十八大提出 “促进生产空间集约高效”、中央城镇化工 作会议提出“严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率”、“由扩张性规划逐步转向限定城 市边界、优化空间结构的规划”等政策方针，国土部门发布 “严格控制城市建设用地规模” ①等通知的大背景下，研究提高存量用地效率、推动存量土地更新具有重要意义。 在可以挖掘潜力的用地类型中，城市工业用地无疑是新常态下转型矛盾最为突出、改革 需求最为集中的对象之一。近年来，我国工业用地增长速度过快，规模结构不尽合理。数据 显示，工业用地从1999年的4653.90平方公里增长到2010年的8680.49平方公里，十年间 ② 翻了一番 。由于受到 “退二进三”、“腾笼换鸟”等产业发展策略影响，各地仍需新增大量 工业用地用以承接产业的转移。山东省相关数据显示，近年来工业用地占建设用地供应总量 的比例虽然已经从2012年的45%降低到2014年的32%，但仍超过 《城市用地分类与规划建 设用地标准》控制的工业用地占城市总建设用地 15%~30%的标准；工业用地使用效率低下， 全国省级以上开发区实际开发面积仅仅占规划面积的 13.5%，即便是在国家级经济技术开发 ① 关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知 （国土资发 【2014】18号） ② 资料来源：中国城市统计年鉴 （2000-2010） ③ 区，以容积率为代表的土地利用强度也仅有0.24 ，节约集约程度迫切需要进一步提高。 莱芜市是以钢铁为主导的工业城市，目前钢铁行业面临整体性、周期性下行的压力，根 据 《山东省钢铁产业淘汰压缩落后产能实施方案》，2015年前淘汰莱钢350万吨炼铁产能、 440万吨炼钢产能，淘汰泰钢钢铁70万吨炼铁产能，莱芜进入产业转型的关键时期。而莱 城城区现状工业用地规模结构也不尽合理，人均工业用地达48.78m²/人，人均指标明显偏 高，土地利用粗放；且随着城市产业结构调整、空间结构演变，一部分企业已不符合现代工 业发展趋势和城市发展要求，土地利用低效、基础设施欠缺、物质空间出现老化等问题，因 此迫切需要对工业用地更新问题进行研究。 工业用地更新不是一个新的课题，国内外学者对工业用地更新的各个领域已经进行了大 量研究，但针对地域特点判定哪些工业地块应当启动更新、使工业用地更新更具实施性的相 关研究有待进一步丰富，对于莱芜具有较强的现实意义。 2 研究对象及范围 本文的研究对象为莱芜市莱城城区范围内的工业用地。莱城城区范围是指莱芜市城市 总体规划划定的城区范围，为大汶河以北、青兰高速以南、博莱高速以西、莱城大道以东范 围内道路骨架构建较为完整、建设用地填充相对完整、紧凑的区域 （具体四至范围见图）， 涉及凤城、张家洼和鹏泉 （高新区）三个街办，研究范围的用地规模约73.15平方公里，其 中工业用地面积为20.90平方公里。