003.多元利益主体的城市更新容积移转研究.pdfVIP

多元利益主体的城市更新容积移转研究 邓红 摘要：深圳市进入存量开发阶段以来，新的城市发展空间获取手段及获取规模均呈现碎片化发展趋势，城 市产业升级转型需要的空间、综合配套服务需要的空间以及重大战略节点需要的空间，其实施在权利主体 纷繁复杂的城市更新大环境中均捉襟见肘。随着深圳市城市更新事权下放至各个区政府，大更新、大规划、 大统筹的提出有效地缓解了城市环境品质提升的针灸式发展，宝安区城市更新片区规划研究的试行为城市 更新成片规划奠定了基础，在城市更新片区规划研究中权利主体之间利益平衡、公益性项目落地成为规划 研究的核心，通过聚焦权利主体在落实公益性项目后的开发建设规模均等，提出城市更新片区研究中容积 移转研究，助力公益性项目实施，规避各个权利主体之间的利益平衡难、政府公益性项目落地难、城市环 境品质成片提升难的三重瓶颈，引导复杂权属中城市更新的高标准、高效率实施。 关键词：深圳市,用地权属,城市更新,容积移转,公益性项目,统筹实施 1 引言 城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改 建活动，更新不是针对城市的破落衰败区，更新的目的是促进土地集约利用和优化城市土地 利用的空间结构。2009年，广东省与国土资源部合作，在广东开展节约集约用地试点工作， 成为全国第一个也是唯一一个“三旧”改造试点省份，通过这种方式探索适合我国国情的城 市更新方式和土地利用制度。而深圳市作为全国经济特区、城市更新领跑城市，城市更新是 破解深圳市土地资源瓶颈，提升城市环境品质，增强城市发展后劲的必然选择。宝安区作为 深圳发展最早区域之一，集聚了大量外来人口，而早年的城市发展缺乏前瞻性的城市规划， 工厂与居住、商业混杂交错，城市功能残缺不全，整体城市风貌差，城市更新成为区域品质 提升的重要触媒。 错综复杂的现状权利主体，无疑之中增加了宝安区城市更新难度。大更新、大规划、大 统筹成为复杂权属背景下宝安区城市更新实施的必然选择，规避小地块更新带来城市环境品 质、公益性项目、交通组织等要素的碎片化发展，倡导大尺度、大更新统筹实施。通过探索 城市更新中容积移转，统筹大更新中各个权利主体的利益诉求及开发规模的总量平衡，统筹 整合移交公益性项目用地，对城市环境品质成片提升、公益性项目落地实施、产业转型升级 等高标准的规划建设要求具有重要作用。 2 深圳市城市更新用地权属溯源 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引 （试行）》 〔2010〕16号文提出城市更 新的用地权属分为国有用地、原集体经济组织取得确权用地、旧屋村用地、已按照历史遗留 用地和建筑有关政策处理的用地、非农建设用地范围外形成的建成区域共计5大类用地，而 城市更新中的合法用地包含4大类。 2.1 国有用地 城市更新中的国有用地主要为已出让国有用地、国有未出让用地、其他已办理合法用地 手续的国有用地，其权属证明材料为房地产权登记证明、土地划拨决定书、土地使用权出让 合同等，此类用地权属指标部分可作为城市更新中合法用地权属指标。 2.2 原集体经济组织取得确权用地 原集体经济组织取得确权用地包含城中村红线用地、非农建设用地、征地返还用地。其 中红线用地为根据现有农村建设现状，按照城市总体规划的要求，划定控制线，并明确要求 [1] 农民建房应控制在划定范围 ；非农建设用地为城市化中集体土地转为国有土地后，为了保 障原农村集体经济组织生产生活需要，由规划国土部门给原农村集体组织划定的建设用地， 此类用地包含工商用地、居民住宅用地、公共设施用地。在城市更新项目土地、建筑物信息 核查时，可在国土信息登记系统中进行查实和确认；征地返还用地为1987年出台的 《深圳 经济特区土地管理条例》中提及的深圳市政府为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土 地实行征用。征用集体所有土地的各项补偿费和安置补助费，按照 《广东省土地管理实施办 法》 的规定办理。 2.3 旧屋村用地 城市更新中的旧屋村用地是指深圳市政府 《关于发布深圳市宝安、龙岗区规划国土管 理暂行办法的通知》 （深府 〔1993〕283号）实施前正在建设或已经形成且现状仍为原农 村旧 （祖）屋的集中分布区域。 2.4 已按照历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地 已按房地产登记历史遗留问题处理的用地、已按历史遗留违法建筑处理用地（含历史遗 留违法私房、历史遗留审查经营性违法建筑）、其他经规划国土部门认定或处理的合法用地。