黄金大道项目建议报告.pdf

第一章、 本案目前的 操作难点 由于一些不可控以及前期项目本身的不可违因素的影响，本 案在实际操作中必然会产生一些操作难点，但这些因素只是多多 少少的增加了本案的操作难度，而任何难度的产生都是可以通过 后期的工作来得到弥补的。首先让我们正视本案目前操作中实际 的难点问题： 1 一、本案的别墅部分与项目所处区域的区 域对抗。 首先，别墅是住宅产品中的高端产品，我们在研究别墅产品 的时候，既要把它放到整个宏观市场上去考虑市场的需求问题， 同时又要把它放到实际需求群体中进行产品局部定位的微观环 境去分析。 对于如皋这样的城市，城区面积不大，市民一般对于地段的 认可程度是，5~10 分钟的路程内拥有完善的生活便利系统。相 对于本案的地段区域，产品的吸引力不够。 同时，从如皋周边乡镇的建筑外观，以及消费趋向来看，当 地人对于别墅的使用概念大都还停留在农民庄台的基础上，而消 费概念基本也停留在宅基地加建筑费用的低成本、低消耗的层面 上。本案 连排别墅的产品在当地应该还属于新兴产品，要达到“最终接受” 有待于引导和宣传，需要从精神层面，诸如生活氛围，小区文化 等方面去引起客户的共鸣，提高认可度。 二、本案的别墅部分与商业部分形象气质 上的对抗。 众所周知，别墅是高档住宅产品，讲究的是恬静，舒适， 2 有品位的生活状态，即使有商业配套，也不可以与别墅距离太近， 以免嘈杂的商业环境破坏了别墅的生活氛围。本案的别墅小区与 商业街近在咫尺，这对于别墅的形象气质是会造成很大影响的， 不利于产品的销售推广。 而目前，本案这一商业+别墅的产品组合已经无从弥补，这 就需要在别墅的推广宣传中寻找新的亮点来转移消费者的视线， 尽可能的在期房阶段完成一定量的别墅产品的推广。 三、本案商业部分纯市场概念的普及难 度。 作为政府招商引资的项目，本案前期在商业上赖以支撑的机 动车配件市场本是一个强有力的买点，但从实际操作情况来看， 却暴露了前期市场考察不足的盲目性，即对于规划定位一公里之 长，如此大体量的机动车配件市场，对于如皋如此的县级城市是 否有此市场需要？ 显然，做为一个政府规划支持的机动车及配件商业街，这样 一个单薄的主题是远远不足以支撑本案如此大体量的商铺的。同 3 时，本案定位较高的连排别墅的住宅自身就需要大体量的生活配 套类，这也在一定程度上否定了本案商业仅做机动车配件市场的 操作方法。 但本案至此除了机动车配件市场之外，没有对商铺做明确的 区域定位以及功能分类，这在一定程度上导致了投资者对市场未 来发展和规划的不明确，降低了投资者的投资信心。 四、本案商业部分售后反租的操作问题。 本案的商铺在操作过程中提出了返租11%的卖点。首先，不 否认返租在实际操作中是一个强有力的卖点，但销售操作手法的 提出是要视项目的需求和承受能力的。返租的使用在一定程度上 主要运用在单位产品总价过高，或者单价过高，投资者在投资时 对预期把握不足时，这时候的返租能很大程度上提高投资客的投 资信心。而目前本案的返租仅仅是建立在降价销