四合院营销提案2科目讲解.pptVIP

【世界级不动产DNA 】 A.土地 一线大都市：过去及未来不变的一线大都市地位，代表国家竞争力及货币实力; 占有稀缺资源:自然景观、历史遗产、全球符号 ； 拥有悠久的历史：历史与人文积淀的城市，具备民族与国家的独特性; B.产品 占地大、空间大 大师设计、科技含量高、施工工艺与材料富有传奇色彩 创造大都市富豪风向标 这处19世纪的豪宅由巴黎歌剧院的建筑师Charles Garnier负责设计和建造。位于巴黎市中心，830平方米，距离香榭里舍大道和凯旋门仅500米，于2006年进行了全面的修缮。其中有电梯、游泳池、桑那设备、土耳其浴室、公寓、工作人员卧室以及办公室。 会客层装修十分精美：两间拿破仑三室风格的起居室、图书馆和露台。起居层有六间带更衣室和浴室的独立卧室。 价格：20，500，000欧元（RMB：2.2278亿） 法国巴黎 LONDON,ENGLAND 历史悠久的低层住宅。面积逾557平方米。临近马里波恩高街、摄政公园和梅菲尔地区的世界知名店铺。 价格：19,686,000美元（1.34RMB) 英国伦敦 此项目位于以白金汉宫街、骑士街和时尚中心斯隆广场为界的贝尔塔莱维亚区，此区域是伦敦著名的上流住宅区和最富有最受青睐的住宅区之一。这里环境幽静，有成片的白色别墅。曾经在此居住的名人包括前首相亚瑟·内维尔·张伯伦、莫扎特、肖邦、玛丽·雪莱和费雯丽等艺术家。据说目前在此居住的名人有前首相玛格丽特·撒切尔，音乐剧大师安德鲁·劳埃德·韦伯的前妻莎拉·布莱曼以及广受欢迎的美食节目主持人尼格拉·劳森。 贝尔塔莱维亚区联排别墅 这幢典型的英式六卧联排别墅高六层，起居面积约300平方米，极具吸引力。底层接待室精致高雅，檐口设计独具匠心，连着一座平台，向外望去，Eaton Terrace映入眼帘。由于空间利用得十分有效，员工宿舍也另建独立出口。该住宅自十九世纪中叶以来一直处于潮流前沿。 价格：7,344，000英镑。(RMB7417万） 伦敦肯辛顿、切尔西、骑士桥等地房价以每年10—20%速度增长； 气势恢宏,九个房间。可饱览中央公园 和城市胜景。四间卧室和五间浴室。 设施齐备。 价格：29,500,000美元（2.01RMB) 注：按6月1日1美元对人民币6.8279元、1欧元对人民币为8.3312元、1英镑对人民币为10.1元。 美国纽约 【基于世界亿级豪宅价值体系看本案极致价值】 A. 价格诉求: 中国最贵的四合院项目 售价3亿以上 B. 土地诉求/稀缺诉求：大国国宝 皇家保护区的孤品地块 京城全图里的王府所在 元明清三代皇城规划 八百年皇城血统 显赫前身 北京城市规划最低片区，永恒不变的城市天际线 《北京市区中心地区控制性详细规划》 北京城市规划设计研究中心 1999年 共和国建国以来皇城保护区最大土地开发——什刹海占地1万平米四合院 C. 产品诉求：民族袭产 皇家水域千米四合院 法国城堡 英国庄园 北京四合院 3.2、京城顶豪市场专题 山上的别墅 清锦源 晴翠园 财富公馆 泰禾红御 运河岸上的院子 山水文园（闲章别墅） 62,850 柏悦府 柏悦居 御金台 霄云路8号 53,163 四季世家 颐和原著 57,329 御园 钓鱼台七号院 68,840 中轴国际 昆仑公寓 17个项目 1190个样本数 成交时间从2000截止2010.5月中 样本量1190例。 成交集中在2006年以后。 成交总价5000~9999万元/套区间的46例，集中在08年以后出现； 过亿成交1例，签约项目：颐和原著签约日期：2010年4月27日成交面积：1490平米成交总价：1.29亿元 成交单价：86,708元/平米 客户性质 总体呈现北京个人、外埠个人、境外资金（华侨港澳个人为主）各占1/3的状态； 5000万以上成交，境外资金明显萎缩，国内个人购买力上升。 客户来源 国内客群中，北京客户占绝对比例，约占1/3； 5000万以上成交，外埠客户比例有小幅提升。 年龄结构 35~49岁为主要成交年龄段，峰值为40~44岁； 5000万以上成交无明显变化。 顶豪市场小结 颐和原著 二环 五环 13公里 3公里 五环，13公里 建筑面积：1490平米 占地面积：1亩 总价：1.29亿 二环，3公里 建筑面积：1600平米(四套三进院均建面） 占地面积：1.5亩 总价：2亿 小结： 07年以后5000万产品成交47套，顶级市场需求开始明显； 公寓及别墅产品，均有面积越大价格上涨幅度愈大趋势。即产品的稀缺性决定价值。 因此可以大胆假设，产品越稀缺，越没有价格界限。 4、本案价值判断 S——1、皇城内最大土地出让——唯一一万平米四合院用地 2