文献综述-北仑中心区C1地块开发可行性研究.docVIP

PAGE 8 PAGE 1 毕业论文文献综述 工程管理 北仑中心区C1地块开发可行性研究 一、房地产项目可行性研究的目的和意义 房地产项目可行性研究是项目投资决策的依据，是项目规划设计的依据，是项目申请建设执照和市政配套的依据，是项目筹集资金的依据，同时也是政府相关行政机构审批项目立项，颁发相关证照的依据，是金融投资机构审批信贷的依据。因此，房地产项目可行性研究工作是一项必要性，重要性的工作，是一项在房地产项目投资开发前期必须进行的工作。项目可行性研究可使房地产建设项目得到以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具都十分重要的作用。 房地产项目可行性研究的作用 作为投资项目中的前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面： （1）可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要；（2）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据；（3）可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据；（4）可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据；（5）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；（6）可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据；（7）可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据；（8）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。 房地产开发是较复杂的的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务外，还具有投资额度大，生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险高和社会环境影响大等特点。所以在作出房地产项目决策之前，对该项目进行可行性研究分析正日益重要且必要。 《可行性研究在建设项目中的作用》一文中作者指出：可行性研究日渐成为房地产开发前期工作的重要组成部分，它是针对项目成本与效益关系的分析研究，包括财务状况报告和成本分析，它是确定项目是否进行投资决策的依据。现在房地产开发首先要取得土地，根据现在土地市场的状况，取得土地的主要渠道是通过土地一级拍卖市场，开发商通过公开竞价方式取得。在这里，开发商举牌竞价的基础是开发成本，其中包括土地成本，建安成本，销售成本，管理运营成本以及财务成本等等。与此同时，开发商还应通过有效途径来预测房地产项目的销售收入，通过收入和成本的对比，来评估该房地产项目是否值得投资。 《浅析建设项目可行性研究的内容与作用》一文中作者指出：在建设项目的整个寿命期中，前期工作有决定性意义，起着极端重要的作用。而作为前期工作的核心和重点的可行性研究，在整个项目期中发挥着极其重要的作用。可行性研究中的总的目标如控制不好，使设计过程中朝令夕改，设计者无所适从，顾此失彼，往往造成产品先天不足。因此初步设计概算必须在可研报告估算控制范围之内，初步设计未获批准，不得进入施工图设计阶段，重大设计变更必须通过审批。有些工程，可研深度不够，初步设计也较模糊，造成工程建设中不断追加投资，使工程管理失控。工程项目的建造成本在很大程度上直接取决于可行性研究及设计。建设项目可行性研究内容决不能把其看作一种形式肤浅地去作，一定要经过深入地调查与分析。否则我们的项目可能会因为某一项的不完备而功匮一溃，造成具大的浪费。比如原材料、燃料等供应是否落实；资金来源是否可靠；建设地址是否合理；是否有相关环境保护的解决方案；相应的地质水文资料是否清楚；工艺技术是否先进适用；引进设备是否符合国情；新技术、新设备是否安全可靠等。一项好的可行性研究，应该向投资者推荐技术经济最优的方案，使投资者明确项目有多大的获利能力，投资风险有多大，是否值得投资建设；可使主管部门领导明确，从国家角度看项目是否值得批准；使银行和其他资金供给者明确，项目能否按期或提前偿还他们提供的资金。 房地产项目可行性研究的主要内容 建设项目可行性研究报告的内容大体分为三部分：首先是市场研究，对产品的市场市场调查和预测研究，解决项目的“必要性”问题；第二是技术研究，即技术方案和建设条件研究，解决项目在技术上的“可行性”问题；第三是效益研究，即经济效益的分析和评论，这是项目可研的核心部分，解决项目在经济上的“合理性”问题。 《房地产项目可行性研究实操一本通》一书中作出指出：通常，房地产项目可行性研究有三个层次，且层层递进、层层深入。 1、投资机会研究阶段：该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 2、初步可行性研究阶段：初步可行性研究主要是进一步判断投资机会研究的结论是否正确，是否可以投资，同时也决定后面的详细可行性研究是否