房地产前期规划设计及操作理念.doc

房地产前期规划设计及操作理念 前言：实践教导我们：“千万不要忘记，我们是地产商！” 房地产企业的核心竞争力： 1.市场分析和产品定位能力 2.规划设计的调控能力 3.建设成本的控制能力 4.目标客户的发掘能力 5.社会资源的整合能力 6.物业管理的服务能力 房地产发展三个阶段：拿地时代——产品时代——品牌时代 一、拿地 由拿地到方案定案——大局已定，房地产关键是拿地，圈钱。 1.1拿地前要对整个项目有个大致的计划 项目经济可行性报告：算经济帐、成本投入（土地配套费用、合作条件等）、销售收入、投入资金回报率 项目策划报告：市场分析、项目定位 项目运作时间表：设计周期、建设周期、销售周期、资金周期 1.2项目用地规划和市场方向分析 建筑形式：TH、别墅、多层、小高层、高层等建筑形式、户型面积及户型比例 房子盖得多不一定嫌得多。如：6层改3层，多层变别墅。 1.3地块分析——根据地块大小及周边环境判断属内向还是外向 外向——借景、山湖林海 内向——造景、造园。 4容积率与效果关系： 类型 容积率 效果可以 效果较差 别墅 0.3—0.35 0.35—0.4 0.4—0.5 TOWNHOME ╱ 0.7—1.0 ╱ 多层 1.2—1.3 1.4—1.6 1.7—1.8 小高层 2.0—2.3 2.4—2.6 2.7—3.0 高层 16—20层 3.0—4.0 ╱ ╱ 21—25层 4.0—5.0 ╱ ╱ ≥25层 ≥5.0 ╱ ╱ 共性：建筑覆盖率15—25% 5拿地的时机、品质与价格是最大的决策： 决定了产品的均价范围（千元/㎡） 1.6看地——千万别忘了看不见的东西 a、工程地质条件 b、周边挡土墙、护坡、市政道路、设施的配套 c、全年气候条件 d、晚上的情况 e、未来的规划与发展 二、定位——市场研究和市场定位 2.1市场研究——了解项目所处的市场环境和条件，了解有利的和不利的因素，区域内其他项目的情况，竞争对手的情况，人们选择楼盘的倾向性等，通过考察、对比、分析，确定项目的市场定位 2.2市场定位——包含多方面的内容 2.2.1项目的目标客户群定位：房子是要卖给什么人的，对这些人进行全面的分析，找出他们的需求。 2.2.2项目自身的定位：通过对市场的研究，结合项目的背景，先天条件，目标客户及区域内项目间的比较，确定项目的整体形象，文化内涵，项目档次。 2.2.3项目的建筑定位：包括室内空间和室外空间、户型面积及比例、建筑风格等产品功能和技术参数，确定产品选材用材标准。 2.2.4项目的售价定位：根据市场研究，进行销售均价定位，以进行项目经济分析，并在建设过程中进行成本控制 2.3方法 2.3.1多用公共信息，少用个案——历史数据、人口、存款、工业产值、汽车消费 2.3.2多观察，少访问 三、设计 3.1设计是一种预测 是所有参与者，根据经济、根据对市场及产品性能要求的分析，作出的预期产品的内在特性能够满足期望要求的一种正面的 a、预测：就存在要风险，就需要进行控制。 b、所有参与者——设计绝不是设计院单方面的事，它包括所有参与各方的共同努力，以建筑工程为例，包括投资方，使用方（顾客）策划，主管部门、设计单位、施工方、材料商、监理、营销、物业管理等各方面直接或间接的影响 c、设计的结果往上用专业的方式来表达，工程的语言——图纸。 d、专业知识和经验积累在设计过程中起极大的作用。 ★、各方面的见多识广均有助于好的设计。 ★、规范是一种特殊形式的经验。 3.2设计的灵魂 实质—创意（想法） 基础—项目定位与客户群定位 3.3住宅——住宅不仅是单体内部的事情，还包括它的围地环境，交通、 购物、邻里关系、教育、运动等诸多因素。 一点豪华主义——在顾客最容易感知和最重视的部位或方面做重点投入，其他相对朴素。 3.4方案设计中关键图——2张： 总平面图（含数据） 标准层（含售价） 3.5差异性：适度引导市场，创新 3.6设计任务书：不仅有建筑要求，还要有项目策划报告 四、规划 4.1规划是在使用土地 规划和经济密不可分 对售价及成本的影响是以百元/㎡计。 4.2小区规划的目的——提供足够的优质面宽（景观、朝向、距离） ——“足够”是相对于所要求的总户数而言，以米为单位，可以量化和比较。 ——“优质”是有标准的，包括朝向、视野、景观、噪音等 窗外为何物决定了住宅的相对价值，地段对规划不能解决的问题，所以也就不是规划的问题。 ——“面宽”宽房子总比窄房子舒服，而面宽实际代表了土地的投入，不仅是建筑成本投入才有回报 正地斜摆——中海深圳湾（面宽大）、红树西岸 斜地顺摆——利用斜向增加面宽，南、东南、西南等朝向尽量争取 4.3规划设计是户外空间的艺术 建筑设计是内部空间的艺术