第八章房地产投资.docVIP

PAGE 1 PAGE 2 第八章 房地产投资 投资是房地产经济运动过程的起始点，也是获取期望收益的一种经济活动。本章首先分析房地产投资特征，阐述其投资过程；其次，分析房地产投资风险、风险类型及投资风险管理等问题；最后，阐述房地产投资效益、房地产投资决策和可行性研究，并提出提高房地产投资效益的主要途径。 第一节 房地产投资的涵义和特征 一、房地产投资的涵义 由于房地产业独特的产业特性，使房地产投资及其过程同一般投资项目有着显著的不同，因而要对房地产投资及其过程进行分析，必须从其投资的特征分析开始。 （一）投资的一般涵义 投资通常是指投入一笔货币资本（或其它某种资产类型），通过生产经营，期望将来能够获得的收入，超过原来的价值，即预期收益。在现代金融体系发达的情况下，投资者的期望收入水平是指高于银行存款利率的收益率，否则，投资者宁愿将其存入银行。严格地讲，投资是指一种经济行为，是通过积极地经营，创造财富，而此财富所换取的货币收入增加额大于储蓄存款或短期国债（可以近似看作无风险的报酬率）的利率。房地产投资的目的也就是期望将来所获收益超过投资额。通过房地产投资所获的收入，一般可以用租金收益水平来表示，出售房地产所获之价格也可以折算为一定的租金收益水平。此外，自有住房可以将其折算为自己向自己支付租金，即通过自有住房可以获得的潜在收益或如果没有自己的住房要向其他人租住时所付之租