新世纪商管公司运营架构方案学科知识.ppt

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 2014.11.16 新世纪 购物中心 商管公司运营管理架构方案 * 目录 1 序言 2 商管公司职责 4 商管公司组建模式 3 商管公司管理模式 5 商管公司工作阶段及经营指标预测 序言 * 序言 商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，本项目这种租售结合的商业地产项目，因为其开发盈利模式以销售为主，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、经营者、消费者等方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属的物业进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。 商管公司职责 * 商管公司的职责 （一）开发遗留资产价值的交接与核算 在新世纪购物中心的整个开发进程中，后期会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资产，这些资产如下所示： 1、影院或其他区域未对外销售而直接出租的商铺。 2、商场室内外广告位等无产权资产 3、室外及地下停车场，也成为开发商自有产权资产 4、室内外部分公共区域各类多种经营点的设立和租赁 以上都是在开发本项目中产生的遗留资产，这些资产不可能靠开发商自主进行运营和管理，必须要组建专门的商业运营管理公司，来为这些资产进行运营管理。 * （二）确保项目的运营兴旺和持续发展 项目销售与招商的成功，远远不是结束，相反，只是一个开始，必须要通过精心的筹划运营管理，使新世纪在开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够进行持续的发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标。 （三）协调各方面的关系 项目销售后，因产权分散，在开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者和消费者等多个方面的利益关系，其整体的运营管理将会遇到不少问题，需要成立专门的运营管理公司，协调和调控好各方面的关系，才能把商业物业整体的运营带动起来。 商管公司的职责 * （四）开发商自身可持续发展的需要 1、令物业“保值、增值”，盘活开发商的固定资产。 要解决商业物业如何“保值、增值”，吸纳有全盘规划和商业专业知识的人才，实行专业运营管理，有利于商业项目持续稳定的发展，盘活公司的固定资产。 2、运营管理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长 运营管理公司负责运营管理，开发公司负责开发，分工明确，能发挥各自专长。优化资源配置，配合集团公司走专业化发展道路。 3、增加资金运作途径 运营公司专业运营商业物业，为项目后期发展打造好产业链中的物业运营一环，同时增加了资金运作的新途径。 4、专职处理商业物业问题 运营公司专业运营商业物业，处理可能发生的各种问题，避免房地产公司直接面对购房业主及商业物业的问题，使房地产公司在后期开发中轻装前进。 5、商业领域的长远发展 运营公司专业性强，专职于招商、运营管理，能给商铺投资者和租赁客户信心，使商业项目能持续稳定的发展，有利于公司在商业领域的长远发展。 商管公司的职责 商管公司管理模式 开发公司 业主 广泽商业 管理公司 租赁经营者 委托合同 租赁合同 委托合同 返租合同 管理模式的五个统一 统一物业管理 即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境 统一营销管理 统一经营主题 统一招商管理 统一服务管理 即统一策划全年的系列营销活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台 即前期通过销售环节捆绑返祖合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。 即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，帮助客户提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。 即统一项目的业态规划和布局。 商管公司管理模式 重点工作流程 商铺交验流程（交房验收） 商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理） 商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等） 商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防） 商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等） 公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控） 投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等） 退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等） 商管公司管理模式 重要管理制度 《商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件 《商户服务手册》—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节 《委托经营管理合同》—与销售合同捆绑的业主返租协议 《经营管理公约》—对商户日常经营行为进行规范化管理 《商户经营承诺书》