世茂房地产换了双翼的旭辉.PDF

房企年报系列点评（0X ） 世茂房地产：换了双翼的旭辉？ 文／研究员 房玱、羊代红 导读：合作推动规模增长、权益比例持续下降、滞后重仓三四线、财务优势突出都透露着旭辉的影子；不同的是， 旭辉着重収展长租与物业，而世茂在多元化上则偏重比较成熟的商业和酒店运营。 2018 年世茂房地产合约销售1761.5 亿元，同比增长74.8% ，行业排名也再次回升，但需要 注意的是库存面积在连续三年下降后又有所反弹。规模的增长，一方面来自于城市的扩张和深耕収 展，另一方面与不断加大合作力度也息息相关。2018 年世茂新增土地建面1615 万平方米，权益比 连续三年下降至59.7% 。此外，值得注意的是2018 年世茂在三四线新增建面超过前4 年总和， 随着目前棚改热度的衰退以及部分三四线城市需求的透支，三四线城市未来的风险加大。在财务方 面，得益于2018 年销售回款的大幅增加，现金同比增长50.3%至496 亿元，在手现金充裕，能 为企业未来土储获取以及经营提供强大助力；与此同时，财务结构健康，净负债率连续七年保持在 60%以内。除了地产业务外，其他多元化业务稳步収展，商业、酒店、物业及其他业务收入同比持 续上涨，未来三年计划酒店、物业分拆上市。 销售：同比增长74.8% ，三年掉队之后再次勃収 2018 年世茂房地产实现合约销售金额1761.5 亿元，合约销售面积 1068.7 万平方米，分 别同比增长74.8%和76.3% ，目标完成率126% 。在经过三年的掉队之后，世茂销售排名上升 5 个名次至第11 位，离十强只差一步之遥。销售的增长，一方面来自于城市的扩张与深耕，2018 年城市覆盖87 城，同比增长85% ；同时，高产能城市持续深耕，其中福州、泉州、宁波、济南 等城市均贡献超过50 亿元的销售额。另一方面，世茂2018 年销售可售货源充足，去化率65% ， 估算供货达到2710 亿元。 值得注意的是，世茂的库存物业在三年持续下降后，2018 年又有所回升。2018 年末世茂库 存物业面积525 万平米，同比大增94% ；其中，已竣工库存135.1 万平方米，可供销售未竣工 面积389.6 万平方米，分别同比上涨10.7%和163.8% ，主要是2018 年新供货项目去化率大 幅下降11 个百分点至64.6% 。世茂在加大推盘力度的同时，也要迚一步提升去化率，以防再次 造成库存问题。 1 / 8 房企业绩之中报系列点评 图：世茂房地产2014-2018 年底库存情况（单位：万平方米） 135.1 130.2 182.1 145.0 122.1 389.6 265.4 183.9 189.3 147.7 2014年底 2015年底 2016年底 2017年底 2018年底 可供銷售未竣工項目 已竣工庫存 数据来源：企业公告、CRIC 整理 2019 年世茂销售目标为2100 亿元，同比增长19.2% ，可售货值约3500 亿元，其中新增供 货占比76.0% ，若能够顺利推盘，按照2018 项目的去化率