1章-物业管理概论.pptVIP

工程管理教研室 一、物业管理的起源及其原因 二、我国物业管理的发展 二、我国物业管理的发展 1、第一阶段： 物业管理的 探索和起步阶段 （1981年3月—1989年9月） 二、我国物业管理的发展 1、从管理对象（物业）的角度而言 2、从服务对象（业主和使用人）的角度而言 3、从社会的角度而言 2、业主入住 指业主或使用人收到书面入住通知书并办理接房手续的过程，即业主领取钥匙，接房入住。 按规定，当新建的房屋符合交付使用的条件，开发商或物业服务企业应适时向业主或使用人发出入住通知书，并约定时间办理接房手续。 从权属关系看，入住是开发商将已建好的物业及物业产权按照法律程序交付给业主的过程，是开发商和业主的之间物业及物业产权的交接。 2、业主入住 ——入住前的准备工作 健 全 管 理 处 （1）竣工验收前三个月，任命管理处主任，房管员2人（收款1人）到位，组成管理处筹建班子。 （2）管理处各类人员可按以下程序和时间到位（以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定）： 1）竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人（机电1人，给排水1人，电梯1人）进入现场。 2）竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。 3）竣工验收前半个月，部分保安人员到位，负责所接受物业的守卫工作。 4）入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公。 5）入住前半个月，卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁。 6） 7）入住前半个月，全部保安人员配齐上岗。 8）入住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位。 2、业主入住 ——入住方案 （1）核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况。 （2）根据接管项目的实际情况和《物业管理方案》中的管理要求以及要达到的标准．拟定入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施。 （3）拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案。 （4）根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划。 （5）制定入住工作计划。 （6）制定入住流程。 （7）根据入住工作计划应提前发出《入住通知书》。 2、业主入住 准备入住资料 （1）编写和印制《住户手册》、 《业主公约》、《房屋使用说明书》、《防火公约》等。 （2）编写和印制《住户装修管理规定》、《临时用电管理规定》等。 （3）印制《入住通知书》、《收楼须知》、《入住手续书》、《缴款通知书》及入住所需各类表格。 （4）印制安装空调管理规定（附空调安装平面示意图）和空调架的式样图。 （5）印制其他规定：如防盗网和防盗窗管理规定（附式样平面示意图）。 （6）各类资料的分类装袋及各类钥匙交接。 2、业主入住 协调工作 （1）联系开发商，统一办理地点，集中服务，形成“一条龙服务”程序。 （2）联系供电局、自来水公司、煤气公司和邮局等单位，保证入住后水、电、气等的供应。 （3）联系电话公司安装电话事宜，争取现场放号，方便业主。 （4）联系学校、派出所和社区委员会，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。 2、业主入住 通知入住 通过登报或寄发通知书的形式。提前一个月向业主发出入住通知。 寄发通知应包括以下资料： （1）入住通知书 （2）收楼须知 （3）入住手续书 （4）缴款通知书 2、业主入住 入住时的环境布置 （1）区内环境。 入口处挂横幅、插彩旗等，营造热烈气氛； 设置由入口处到管理处的指路牌； 入口处标明管理处办公地址和办公时间。 （2）管理处办公环境。 摆放花篮、盆景等，营造喜庆气氛； 张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”程序，各窗口标识清楚，一目了然； 管理人员着装整洁，精神饱满； 办公室内资料摆放整齐有序。 （四）物业管理的日常运作阶段 1、 日常综合服务与管理 2、系统的协调 案例分析 案例一 社区管理与物业管理有何关系 小王住在一个旧小区，以前这个小区基本上是由街道办（居委会）管理，前段时间推行物业管理，说是要由物业管理公司来负责，小王对此较为疑惑，难道街道办管理与物业管理公司管理有什么不同吗？ 评析： 社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。街道办管理属于社区管理。 案例分析 案例一 物业管理公司管理和街道办管理既有区