第二章--物业管理基本制度与政策.pptVIP

第二章 物业管理基本制度与政策 本章主要内容： 1、法的基本知识 2、物业管理的法制建设 3、物业管理条例 第一节 法的基本知识 一、法的概念 法是社会经济发展到一定阶段并出现了阶级 以后才出现的。 法是阶级矛盾不可调和的产物，是以国家政 权形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的 各种社会规范的总称。 二、中国现行的法 宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治 条例）和行政规章等。 三、法的分类  1、国内法和国际法 2、实体法与程序法 第二节 物业管理的法制建设 从1981年我国第一家物业管理公司成立至 今，国家建设部及各省、市、自治区相继出台了 有关物业管理的法律法规和标准，主要涉及到以 下几个方面： 一、出台《城市新建住宅小区管理办法》 建设部1994年3月23日颁布，1994年4月1日开 四、建立物业管理企业资质管理制度 1999年10月31日， 建设部印发了《物业管理 企业资质管理试行办法》的通知。 2004年3月17日，建设部发布了《物业管理资 质管理办法》。该《办法》于2004年5月1日起实 施。 五、规范物业管理服务收费行为 1、1996年2月9日，国家计委、建设部联合下 发了关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行 办法》。 2、2003年11月15日，国家发改委和建设部联 合发布了《物业服务收费管理办法》，该《办法》 自2004年1月1日起执行。 3、2004年7月19日，国家发改委、建设部联 合下发了关于《物业服务收费明码标价规定》， 该《规定》从2004年1月1日起实施。 六、建立住宅专项维修资金制度 2003年9月1日实施的《物业管理条例》再次 明确建立住宅“专项维修基金”的制度。 七、建立物业管理企业财务管理制度与税收政策 1、1998年1月1日起施行《物业管理企业财务 管理规定》。 2、2001年1月5日，建设部转发了财政部《关 于物业管理企业执行（房地产开发企业会计制度） 有关问题的通知》。 3、1998年12月15日，国家税务总局下发了关 于《物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知 》。 八、制定普通住宅小区物业管理服务等级标准 2004年7月6日，国家发改委会同建设部下发 了《物业服务收费管理办法》；中国物业管理协 会制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准 （试行）》。 九、与物业管理活动有关的其它规定 1、关于住宅装饰装修的规定 1995年9月1日建设部下发了《建筑装饰装修 的管理》规定及《住宅室内装饰装修管理办法》。 2、关于住宅安全防范的规定 1996年2月1日，建设部、公安部联合颁布了 《城市居民住宅安全防范设施建设管理法规定》， 2001年6月5日，建设部、公安部、民政部又联合 下发了《关于加强居民住宅区安全防范工作的协 作配合切实保障居民居住安全的通知》。 3、关于商品住宅实行两书的规定 建设部规定，从1998年9月1日起，在房地产 开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证 书》和《住宅使用说明书》制度。 第三节 物业管理条例 一、《条例》的立法过程 二、《条例》的四个原则 1、物业管理权利和财产权利对应的原则 2、维护全体业主合法权益的原则 3、现实性与前瞻性有机结合的原则 4、从实际出发，实事求是的原则 三、《条例》确立的七项制度 1、业主大会制度 2、业主公约制度 3、物业管理招投标制度 4、物业承接验收制度 5、物业管理企业资质管理制度 6、物业管理从业人员职业资格制度 7、住宅专项维修资金制度 四、《条例》涉及的八个问题 1、关于业主和业主大会 2、关于前期物业管理 3、关于物业管理服务 4、关于物业服务合同 5、关于物业服务费用 6、关于物业的使用与维护 7、关于住宅专项维修资金 8、关于法律责任 补充： 1、物业管理违法行为的构成要件 违法性、危害性、可罚性（指行为人违法或违约符合 法律规范所规定的制裁条件）。 2、物业管理法律责任的种类