1109第一章--商业物业管理概述.pptVIP

第一章???商业物业管理概述 物业的通常分类： 居住物业、商业物业、工业物业、特殊（其他）用途物业四种。 商业物业： 一种通常为私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所。  第一节 商业物业的类型 一、划分商业物业的标准 商业物业（与收益性物业有区别）属性： (1)经营性 (2)公众性 (3)服务性 以此为据判断物业类别应看整体 二、商业物业的类型 (一) 办公物业 用于各种机构办公、商务经营的场所 (二) 酒店物业 主要是满足人们在外食、宿需要的物业，有公务和娱乐两类消费需求。 1.商业性酒店 2.度假酒店 3.长住性酒店 4.汽车酒店 (三)商贸物业 用于商品流通、销售的经营活动场所。 (四)娱乐休闲物业 分为综合性娱乐休闲物业（锦绣中华、欢乐谷、祈福新村会所等） 专项性娱乐休闲物业（舞厅、保龄球馆等） 三、商业物业的特点 1. 商业氛围依赖性强 2. 设施先进高档 3. 租赁经营比例大 4. 价值不可储存（尤其是出租为主的商业物业） 第二节 商业物业经营管理的模式一、自建自管 适用条件：开发建设单位本身是唯一的业主，物业中少有出售的部分 自用为主，只有部分出租。 二、自营与专业物业管理相结合 特点： 由开发建设单位负责商业物业的出租经营和产权产籍管理。 聘请专业物业管理企业提供日常管理与服务。 适用于：大机构投资兴建的商务楼或开发单位有经营人才、经验与客源。 三、委托经营管理 开发建设单位把建成的商业物业委托给物业管理企业，由物业管理企业承担出租经营和日常管理服务工作。 要求受托的物业管理企业有一定的商业物业管理经验。 境外商业物业管理的主流 第三节 商业物业管理的内容 总体来说包括：经营、管理、服务三方面经常性内容：运行操作管理（保证物业正常使用） 投资决策 市场营销 租赁管理 成本管理 价值和经营绩效评估从经营管理过程角度看具体内容有： 一、制定管理计划 步骤： (一)进行调查研究 1．进行市场调查、分析 主要是对当地的人口构成、经济状况和发展趋势、消费水平、交通设施状况、同类型物业的租售情况进行分析。 尤其应注意分析周边地区的商业经济氛围。 商业圈：商业物业吸引顾客的地理区域。 核心商业圈 商业圈包括三部分 次级商业圈 边缘商业圈 其中核心商业圈占该类商业物业顾客的一半以上（６0%~75%）、次级商业圈15%~20%）、边缘商业圈（5%~15%） 2．调查交通与公用设施情况 (二)业主目标分析 　　　业主的目标是制定管理计划的基础。 　　两类业主: 一类投资房产用于获利; 　　　另一类为了本身的利益，保持物业的价值。 　　　有的业主有明确的目标 有的没有长远的目标和规划。 有的业主提出相互矛盾的目标，如： 　同时提出最小维护费用和最大增值 　　　 最高出租水平和最大出租率 特别注意： 充分磋商，在管理目标方面达成共识 　 明确业主授予管理者的权力范围。 (三)物业资质分析 　　市场分析的目的：确定待租物业的最佳价格。 　　 物业资质分析的目的： 全面了解物业的质量和条件，确立其市场地位。 　　 确定下年度对物业的维护与经营所需费用 估计出对房屋及设备设施进行维修保养所需的费用。 　　　 两方面的考察： 建筑物外部考察（外观、年代、风格、周边环境等） 　　建筑物内部的考察（可供租用的房源数量和单元面积、户型设计、设施的质量、设备设施的工作状况和新旧程度等） 　　 进行必要的添置、更换、维修、装修 　　注意：室内环境污染问题。 (四)形成租金方案和出租策略 租赁经营永恒的主题：提高出租率和租金收入 理论上：租金=出租经营成本+税费+利润 市场租金：租金水平的高低主要取决于同类