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二手房买卖常见法律问题解析 每一次房市的异常波动，都会大面积爆发房屋买卖合同纠纷，尤其是二手房买卖合同纠纷。我们团队通过对浙江地区和上海地区人民法院2015年至今的150余份生效法律文书进行分析，归纳出二手房买卖合同纠纷中最为常见的纠纷类型，以供读者参考。　　一、因卖方违约引起的纠纷　　1、“一房二卖”引起的纠纷　　案例：（2015）沪一中民二（民）终字第2955号 上海市第一中级人民法院　　案情简介：上诉人（一审被告、卖方）与被上诉人（一审原告、买方）通过A公司居间签订房屋买卖合同，出售了系争房屋，买方支付了部分房款及中介费，双方办理了网上备案登记。次日一审被告又与案外人郭某通过B公司居间签订该房屋的买卖合同，郭某支付了部分房款。后一审原告发现系争房屋存在“一房二卖”情况，遂向人民法院起诉要求：1、解除买卖合同；2、返还已付房款；3、支付违约金及中介费。　　法院判决：判令解除合同，返还已付房款及违约金，驳回其他诉讼请求。二审维持原判。　　法律问题：在房价剧烈波动，尤其是房价异常上涨时，“一房二卖”的现象便尤为突出。“一房二卖”一般分两种情况：　　第一种是前后两份买卖合同各方中仅有一份合同当事人办理了房屋产权转移登记手续，另一个没有办理。我国物权法规定，办理了房屋产权转移登记手续，即表明房产的所有权已经发生了变动，即该买卖合同的买方已经确定取得房屋的所有权，其他合同的买方只享有买卖合同约定的债权，其只能根据合同约定行使债权性权利。　　第二种是前后两个买卖合同均未办理房屋产权转移登记手续。由于均未办理房屋产权转移登记手续，则数个合同的买方处于平等的债权人地位，此时买方无权直接支配买卖标的物，只能请求卖方履行相关义务，买方才能取得标的物的所有权。此时实际履行是违约的一种补救方式，若存在《合同法》第一百一十条规定的三种情形，即“（1）法律上或事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行”则不适用实际履行。另外，在数个买卖合同均适用实际履行的前提下，确定买方取得房产的所有权可以综合考虑如下因素：（1）买方是否已经实际占有；（2）买方是否已经付清房款；（3）房产是否有买方附加的价值；（4）履行成本问题。另外，适用实际履行一方，并不妨碍其再要求卖方承担赔偿损失、支付违约金等权利。　　2、因房屋质量或权利存在瑕疵而引起的纠纷　　（1）购买二手房，卫生间漏水引起的纠纷　　案例：（2014）浦民一（民）初字第9932号 上海市浦东新区人民法院　　案情简介：原告向被告购买一精装修房，双方签订《上海市房地产买卖合同》，后涉案房屋楼下1703室住户卫生间漏水，经鉴定为涉案房屋装修瑕疵。1703室住户起诉原告要求维修及赔偿损失，法院判决原告支付赔偿金及维修损失费。后原告起诉被告，要求被告支付维修费、赔偿损失和因漏水及维修导致原告无法正常居住所产生的租赁费。　　法院判决：判令被告应支付原告维修费、赔偿损失以及酌情确定修复期间造成系争房屋无法居住的损失费用。　　法律问题：二手房买卖合同纠纷中，房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任由卖方或开发商承担，应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。一般情况下，若该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。反之，若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于卖方在装修、使用过程中产生，购房人对此亦不知情，则应由卖方承担责任。　　（2）隐瞒房屋存在抵押的事实引起的纠纷　　案例1:（2015）闵民五（民）初字第1121号 上海市闵行区人民法院　　案情简介：原告与被告中介上海台庆公司签订《上海市房地产买卖合同》，由被告向原告推荐案外人龚某某的房屋，被告公司员工与龚某某均告知原告，系争房屋只有一个抵押权人，系自然人，原告向中介公司支付了首笔款项后，该抵押权人可以撤销抵押权，使房屋得以正常交易。原告支付了首付款和中介费，后发现系争房屋还有另一抵押权人为银行，中介主动要求解除合同。后原告起诉至法院要求被告返还中介费及代收的定金。　　法院判决：判令被告返还中介费，驳回其他诉讼请求。　　法律问题：在房屋买卖交易中，具有抵押的房屋，因在抵押权未被完全涤除前可能无法进行房屋产权转移登记、无法继续履行合同之重大交易风险，故房屋的抵押信息对买方购买房屋属重大决策事项。故隐瞒房屋抵押事实，应对此承担责任。　　案例2:（2015）杭滨民初字第1447号 杭州市滨江区人民法院　　案情简介：原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同》，合同签订后，原告依约履行了自己的合同义务，但由于涉案房屋存在抵押贷款，被告未按约清偿抵押贷款，使得涉案房屋迟迟无法转移登记至原告名下。双方为此多次协商但始终无法达成一致意见。原告遂向人民法院起诉，要求解除合同，返还原告购房