新政发威波及面广总量小结构变化明显.PDFVIP

Q 房网数据研究中心 新政发威波及面广 总量小结构变化明显 ——2016 年4 月深圳房地产三级市场分析 2016 年 5 月4 日  三级市场概述 新政过后，市场反应剧烈，成交腰斩、价格微跌，同时各大区域分化较大，但区域价格 梯队并没发生变化。由于成交总量较少，导致小户型、低单价、低总价产品占比逆势提升， 且片区价格波动也更加明显。租金市场亦受牵连，租金下滑，空置情况重现。  关键数据 1、4 月成交 8516 套，环比下跌 54.47% ，同比下跌 18.51%。 2、4 月成交 71.99 万㎡ ，环比下跌 55% ，同比下跌 18.62%。 3、4 月均价 49461 元/㎡ ，环比微跌 2.01% ，同比大涨 61.97%。 4、土豪区依然是南山区 （65632 元/㎡）、福田区 （61789 元/㎡），唯一相对的洼地 是龙岗区（32808 元/㎡），其他三个区域均价4-5 万元/㎡ ，除盐田外多数区域价格下降。 5、成交萎缩之下，小户型、低单价、低总价产品占比逆势提升。 6、4 月租金 69.56 元/㎡ ，环比下跌 2.34% ，同比上涨 11.83%。 7、成交 TOP10 片区中 ，华侨城、民治片区（别墅带动）价格环比分别上涨 13.03% 和 45.72% ，其余8 个片区环比齐跌 ，新安片区涨幅最大（-16.17% ）。  详细干货版目录 1、成交量分析 2、成交价格分析 3、成交结构分析 4、租赁市场分析 5、成交 TOP10 片区价格分析 Q 房网数据研究中心 1、成交量分析 ：新政效应凸显，成交腰斩 2016 年4 月，深圳全市二手住宅共成交8516 套，环比下跌 54.47% ，同比下跌 18.51% ； 成交面积 71.99 万㎡ ，环比下跌55% ，同比下跌18.62%。 新政之后，二手成交量应声下跌，丌仅环比大跌五成，同比也下滑了将近两成，而且基 本是近一年的成交低位。由于备案数据稍显之后，实际成交的情况可能更为严峻。4 月以来， 二手成交持续低迷，带看量和实际成交量都大幅萎缩，卖方市场开始向买方市场偏移，新政 效应明显。 细分到深圳各个区域表现如下：在 4 月二手住宅成交中，龙岗区以 2293 套的成交总量 继续位列全市首位，占全市成交总量的 27% ；其次是宝安区成交1659 套，占全市成交总量 的 19% ；再次罗湖区成交1608 套，占全市成交总量的 19% ；福田区成交1457 套，占全市 成交总量的 17% ；南山区成交1246 套，占全市成交总量的 15% ；盐田区成交253 套，占 全市成交总量的 3%。从环比情况看，在全市二手住宅成交量明显受挫的情况下，六大区域 的成交量也齐齐下跌，跌幅基本超过五成。 Q 房网数据研究中心 2、成交价格分析 ：环比微跌，区域间分化明显 根据 Q 房网·深圳成交系统数据统计，4 月份全市二手住宅成交均价为 49461 元/㎡ ， 环比微跌 2.01% ，同比大涨61.97%。在成交量的影响下 ，二手均价出现下行，但整体振幅 丌大，各区域出现分化。预计政策的消化期还需要 2 个月左右的时间，如果行情未能转向， 价格的调整恐怕会更加明显。 Q 房网数据研究中心 具体到各行政区，4 月份全市六大区域二手价格保持三级梯队 ，但梯队成员略有变化： 第一梯队南山和福田，价格从 7 字头回落，但仍 6 字头以上 ，其中南山区以 65632 元/㎡继 续领衔 ，环比下跌 6.73% ；福田区均价 61789 元/㎡ ，环比下跌 12.92% ，也是4 月均价跌 幅最大的区域。第二梯队价格4-5万元/㎡ ，其中宝安区均价46866 元/㎡ ，环比下跌1.31% ； 罗湖区均价43462