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轨道交通BOT项目和TOD模式结合发展 摘要政府采取轨道交通特许经营方式旨在培养 轨道交通项目的社会投资主体，推动轨道交通项目的快速发 展。轨道交通TOD模式实现轨道交通沿线土地价值最大化并 平衡了轨道交通BOT项目资金流。政府除平衡资金流外，还 应做好项目利益相关者的平衡，以确保项目成功实施。 关键词轨道交通BOT TOD结合发展 Joint Development of Rail Transit BOT Project and TOD Mode KONG Rong (Foshan Railway Inves tment Cons true tion Group Co., Ltd, Foshan,528000) Abstract： Government takes rail transit franchise to develop the social investment entities of rail transit project, and promote the rapid development of rail transit project. Rail transit TOD mode maximizes the value of the land along the rail transit and achieve capital flow balance of Rail transit BOT project. In addition to balance the capital flow, Government should also balanee project stakeholders, to ensure the successful implementation of the project. Key words： Rail transit； BOT； TOD； Joint Development 中图分类号：P135文献标识码：A文章编号:2095-2104 (2013) 1引言 为推动政府职能转变，促进政企分开以及引导社会投资 主体进入轨道交通领域，北京、深圳和杭州等多个城市都尝 试以BOT模式推进城市轨道交通项目的进程。目前，国内也 有多个城市轨道交通项目在尝试采用BOT特许经营方式进行 开工建设。 由于轨道交通是公益性的城市基础设施项目，盈利能力 弱，因此，社会投资人无法从项目运营中获利。为确保项目 的建设和运营资金缺口得以弥补，除轨道交通票务收入及附 属资源收入外，政府还需以轨道沿线土地注入并通过土地开 发收益来弥补项目建设和运营资金缺口。传统的土地招拍挂 模式，政府无法获取轨道交通给土地带来的增值收益。为获 取土地增值收益并使土地增值收益能够反哺轨道交通的建 设和运营，政府可以尝试以TOD模式实现轨道交通沿线土地 的“深加工”，为政府带来更大的收益。 2概念与程序 BOT,是Bu订d-Operate-Transfer的缩写，即建设一运 营一移交，是政府通过特许经营权协议，授权外国投资者或 社会投资者进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的 融资、设计、建设、经营和维护，在规定的期限内（通常10? 30年）内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、 经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满时，将项 目移交（通常为免费）给政府的项目实施方式。可以说，采 用B0T融资模式进行轨道交通建设可以缓解政府集中支付的 压力，但是类似于银行的分期付款业务，政府也需承担B0T 融资所带来的融资成本负担。 轨道交通项目T0D模式就是“以轨道交通为导向”的开 发模式，充分发挥城市轨道交通“运量大、速度快、安全、 准点、保护环境、节约能源和用地”的特点，通过对轨道站 点周边土地与交通一体化的设计，提高公共交通的吸引力， 提升土地价值，并借鉴香港轨道+物业”模式实现土地增 值收益反哺轨道建设和运营，实现城市轨道交通的可持续发 展。 轨道交通项目T0D模式研究可通过政府釆购的方式选择 合格的供应商作为总承包项目顾问。总承包项目顾问以及其 组成的跨专业顾问团队被称为总体规划设计投融资顾问团 队（以下简称‘顾问机构〃），负责提供包括城市规划、城 市设计、建筑、轨道交通、经济、交通、公共配套设施、环 境评估、景观、结构及机电、土地收益分析、市场调研、物 业发展组合建议、投融资等相关方面的顾问及设计服务。顾 问机构将在合同约定的期限内分批提交沿线综合开发的潜 在合适地块报告、站点周边土地使用优化报告、重点站概念 性总体规划设计报告、重点站土地价值评估报告、投融资策 略及方案报告、房地产市场分析报告、重点站物业发展组合 报告。 3轨道交通TOD模式研究效益 3.1优化工可研究阶段的线站位布局，明确线站位布置