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物业管理条例解读 主讲：王春 1、业主委员会的诉讼主体资格 2、部分物业的产权划分问题 一、业主委员会的诉讼主体资格（一）相关法规：条例：第19条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。  一、业主委员会的诉讼主体资格 （二）问题及解决： 1、业主委员会的权利限制 2、诉讼主体资格与物业公司之关系 二、部分物业的产权划分问题 （一）相关法规： 第27条：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 （二）问题： 产权不清、收益不明 （三）对策： 1、充分利用合同，明确相关产权 2、理清历史账目，补齐相关手续 建筑物区分所有权： 是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。 物业的所有人： 即物业管理活动中的业主。 物权： 指的就是有法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利。即权利人在法定的范围内直接支配一定的物并排斥他人干涉的权利。 所有权： 是指在法律规定的范围内自由支配标的物，并排除他人干涉的权利。是对物进行全面支配的典型的物权。这体现在所有权人有权概括地对物进行支配，包括占有、使用、收益或处分，并排除他人的干涉。 自用部位： 自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网、室内自用隔墙、墙（板）面等。 共用部位； 是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。 毗连部位； 是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。 《条例》对物业管理企业的影响 物业服务合同 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。? 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 案例讨论 2004年4月8日，西安市某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：一老人在小区内散步。当其行至道路拐角处时，被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求（现场有限速15公里/小时的标识牌），后来老人因抢救无效死亡。事发后物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。可是，事情并没有就此结束。被撞老人的女儿（业主）在处理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任，赔偿人民币1万元。并声称其私人律师已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。 《条例》对物业管理企业的影响 《条例》对物业管理企业的影响 物业服务收费 A、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。?B、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。?C、物业管理企业提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 D、物业管理企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 《条例》对物业管理企业的影响 案例讨论 某小区业主分别于2004年2月6日和2004年2月12日两次加贴投诉发展商，主要内容是想知道2003年该小区物业管理费的收支情况，1.5元/平方米的物业管理费用是如何支出的，并希望能在网上查阅相关数据资料。 针对投诉物业公司回复如下：? 物业管理中心每季度首月都会将《季度管理服务报告》在会所宣传栏内张贴公示，其中包括项目的重大事件、社区文化活动、设施设备运行状况以及物业管理费的收支汇报等，如您有时间也可随时到物业管理中心查阅。关于物业公司的收支情况属于公司管理资料，不适合在网上公布。? 有关管理事项 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定