住宅专项维修资金管理办法-培训讲义.ppt

《住宅专项维修资金管理办法》 提 纲 现行专项维修资金管理办法 《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容 《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》的主要内容 《北京市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》的 主要内容 现行专项维修资金管理办法  《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号） 原北京市房地局等部门《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号） 原北京市建委等部门《关于发布<北京市专项维修资金使用管理办法（试行）>的通告》（京建物[2006]2号） 《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容 住宅专项维修资金管理原则 专户存储 专款专用 所有权人决策 政府监督 《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容 “维修基金”改为“维修资金”。 《办法》第2条规定，本办法所称住宅维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；旧《办法》第四条规定，凡商品房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。  解读： 国务院《物业管理条例》确定了“维修资金”的提法。由“基金”改为“资金”，概念上更准确一些。一般而言，基金不能使用本金只能使用增值部分；而资金不但可以动用本金也可以动用所产生的增值收益，而且可以再次收取，以满足房屋维修之用。 《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容 缴存额依据标准由“房款”变为“建安费”。 《办法》第7条规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的建筑面积缴存维修资金，每平方米建筑面积缴存的首期专项维修资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%至8%；旧《办法》规定，房屋维修资金是根据多层房屋按购房款的2%、高层按购房款的3%来缴存。  解读： 房价款中包含地价，不同地段房价差异很大，主要是地价差异大造成的。而房屋维修费用与房屋建安成本有关，与地价无关。 《办法》体现了一种更科学的公平性，不再因为房价的高低不同而出现了同一楼上的住户所缴维修资金不同的非正常现象。  《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容 公有住房维修资金缴存期限得到明确。 《办法》第12条规定，已售公有住房单位应当在办理房屋入住手续前将首期维修资金存入公有住房专项维修资金专户或交由售房单位存入专户；公有住房售房单位应当在收到房款之日起30日内，将维修资金存入公有住房专项维修资金专户；而在此之前，并没有明确的规定，执行起来难度比较大。 　　 解读： 《办法》更有利于开展对房改房、公有住房维修资金的归集，使公有住房的维修有了明确可靠的保障，减轻了公有住房对财政的依赖。  《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容 住宅维修资金可购买国债增值。 《办法》第27条明确规定，下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用： （一）住宅专项维修资金的存储利息； （二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益； （三）利用住宅共用部分、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决 定的除外； （四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。 旧《办法》第8条规定：“维修基金存入维修基金专户起按规定记息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理”。  解读： 住宅专项维修资金有了明确的增值途径，一方面避免了大笔资金的闲置浪费，另一方面也增强了维修资金自身增值能力，减轻了业主的负担。住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来源途径。  《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容 未缴维修资金不得将房屋交付购买人。 《办法》第13条规定：“未按本办法规定缴付首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人”。旧《办法》中，缺少相应的条款。  解读： 规定了业主缴存房屋维修资金的约束性条例，可以进一步约束开发建设单位在初始登记和转移登记前完成房屋维修资金的缴存手续，让一些不缴维修资金的业主无空可钻，维护了维修资金缴存的公平性。 《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容 余额不足首期缴存额30%时续缴。 《办法》的第12条和第15条，分别对房屋维修资金的使用管理作了详细的规定：一是业主大会成立前的使用程序，二是业主大会成立以后维修资金的使用程序。第17条还明确规定了“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时续缴。