物业管理案例精典课件.pptVIP

第三章 物业管理公司;第三章 物业管理公司;案例三： 什么情况下业主委员会可以解聘物业管理公司？ 李老师担任他小区的业主委员会主任后，按规定在 第一季度末对物业管理公司的账目进行了审查，发现财 务状况混乱当即提出问题。但在第三季度末审查时发 现，原有问题并没有得到解决，并且重点检查公共设施 设备维修开支情况时，发现物业管理公司并没有按照协 议进行每月畅通管道一次，检修一次，业主们感到非常 气愤，决定行使权力解聘物业管理公司。 请问：在什么情况下业主委员会可以解聘物业管理公 司？;第四章 业主自治管理;案例：房子存在缺陷，业主能拒交物管费？ 李先生期盼已久的房子最近终于入住了，可他却高兴不起来，因为房子存在质量问题。卫生间渗水，墙面有裂缝，门窗歪斜。李先生找开发商和物业管理公司后，他们只是把裂缝补了补，渗水及门窗歪斜等问题仍存在。这严重影响了李先生的使用，于是李先生决定不再付物管费。 请问：这种做法是否合理合法呢？ ; 当然，在本案例中业主出现了过激的行 为，是因为业主很多时候是弱势群体。在许 多情况下，开发商与物业管理公司都有着千 丝万缕的联系，这样就使业主认为开发商与 物管是一家。因此，业主的行为也是有背景 的，这与物业管理存在缺陷也有一定的关系。;案例：停车场以外丢失车辆，物业管理公司 究竟有无责任？ 1999年7月9日，厦门某汽车维修公司驾驶员 驾驶一辆小轿车到闽南大厦办事，驾驶员交付5元 停车费后将车停放由厦门某物业管理公司代管的停 车场，后来驾驶员要提车发现车辆丢失。驾驶员立 即报案但至今未将失窃的车辆追回。维修公司遂起 诉物业公司，要求物业公司赔偿。 请问：此案中物业公司有责任吗？ ;案例分析： 此案是已经审理过有结果的。一审认为，此物业公司收 取了车主的费用则形成了保管关系，因此物业公司是有过 失行为，法院则判物业公司应赔偿。而二审法院认为车主 虽然交纳了5元停车费用，但车主并没有与物业公司就车辆 的停放性质达成协议，因此两方不能只从5元缴纳与否简单 判定，而应从以下几个方面来看： 第一，从保管合同的特征来看，双方应该就保管事宜 达成一致，并且被保管人应将保管物教与保管人。此案 中，维修公司并未将车钥匙或车证交与物业公司保安。因 此，双方意思表示不是一致的。而只是停车人单方面认为 他交了费就是受到保管了。 ;第二，物业管理公司的经营范围中并没有保管义务。而此停车场也没有对外明示其提供保管义务。 第三，经调查此物业公司停车场要收费，则要经过物价局批复并且此停车场的所有权人是业主，因此他们也要同业主委员会签订物业委托合同。经对物价局和委托合同的调查发现，物业管理公司只是对其经营的停车场收取车位使用费对停车场的交通秩序进行管理，与停车人形成停车场有偿使用合同关系。 因此，终审更改一审的判决，驳回维修公司的诉讼请求。 而以后工作中，合同要明确，另外最好是请求保险公司帮助。