中小城市旧城改造中零售物业开发研究.docxVIP

　　一、淮安市购物中心发展现状随着淮安市旧城改造推进，人均收入水平快速提高，市中心大型购物中心的兴建也越来越多。 　　淮安进入21世纪后在旧城改造地块上已开业和待开业的零售物业项目达到7个，如表1。 　　表1中零售物业选址的集聚性高，表明通过旧城改造在城市核心地段建设大型购物中心和商业广场的发展模式受到房地产开发企业的关注和追逐，也成为中小城市购物中心发展的主要模式。 　　二、淮安市旧城改造的特点淮安市作为典型中小城市，旧城改造即达不到深圳城中村开发强度，也无法与国外相比在市中心进行大规模绿化建设。 　　淮安市在旧城改造发展购物中心时，需要因地制宜、结合自身特点进行有序开发。 　　因此，必须对淮安市旧城改造特点进行总结分析。 　　一淮安旧城改造过程中遵循有机更新原则有机更新的概念是清华大学建筑学院吴良镛院士针对北京旧城改造过程中出现的问题总结分析后提出的，概括的说就是采用适当规模、合适尺度，依据改造的内容和要求，妥善处理目前与将来的关系———不断提高规划设计质量，使每一片的发展达到相对的完整性，这样集无数相对完整之和，达到有机更新的目的。 　　这是北京通过教训换来的经验，作为中小城市在旧城改造过程中必须借鉴大城市发展经验，遵循有机更新的原则，而在旧城改造基础上发展的商业更需要遵循有机更新，从城市和社会经济的整体利益出发，实现城市商业和社会经济共同发展的目标。 　　二尊重淮安旧城的历史文化淮安位于黄淮平原、淮河下游，历来是兵家必争之地，历史文化悠久，是一座富有历史内涵的城市。 　　淮安市在宋元时期得到长足发展，清明时期淮安境内置淮安府，扼漕运、盐运、河工、榷关、邮驿之机杼，进入鼎盛时期，与扬州、苏州、杭州并称运河线上的四大都市。 　　淮安城市的繁华，带来了人文荟萃的局面。 　　现在淮安市内仍保留着大量的明清建筑，历史文化资源丰富，需要进行积极的保护。 　　文物的保护不能是被动的，对淮安市区的历史文物进行延续性的保护，不仅能够为城市文化发展奠定基础，也能够为城市发展提供经济收益。 　　所以，淮安必须对城市文物建筑进行持续的保护，不能对其进行破坏。 　　三淮安市旧城改造的艰巨性旧城改造是各城市进行城市建设的难点，高额的拆迁成本使政府资金捉襟见肘，特别是对于财政能力较弱的中小城市。 　　2011年1月21日实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》后，使城市旧城改造演变成政府为旧城改造项目立项、提供土地，开发商出资开发的模式，房地产开发商也意识到通过参与政府主导的旧城改造项目，可以获取廉价的土地，而且这些地块基本位于中小城市中心，可以通过商业开发获取高额利润。 　　从房地产的开发选址上看，一方面，在过去几年的旧城改造过程中，开发商一般会选择性价比高的地块参与改造，导致市中心容易拆迁的地块已经开发完成或正在开发，特别是市中心由于第二产业搬迁后空置的地块。 　　现在没有进行拆迁的多是老旧居民区或者脏乱差的城中村，拆迁成本极高，无论进行商业地产开发还是住宅地产开发，开发商都需要面临较大的资金压力和较低的内部收益率。 　　另一方面，由于中小城市居民的消费能力的提高慢于商业体量的增加，以及部分开发商招商运营能力差，导致部分商业项目出现半歇业状态，如淮安汇丰中央广场一期。 　　由此产生的连锁反应是中小投资者对于商业地产的投资欲望降低，大部分商业项目出现空置，甚至关门歇业调整，出现北京尚都的运营困境。 　　四淮安市公共交通不足淮安市作为中小城市，其公共交通的通达性及运营时间区间受到经济、人口、运行成本的限制，无法像一、二线城市拥有密集的、全天候的公共交通网。 　　淮安市公共交通在市区基本实现公交化，但是在郊区和晚八点以后公共交通便无法满足居民的出行需要。 　　尽管全国许多中小城市开始规划发展轨道交通，但是由于人口总量的不足，建成后的轨道交通能否满足郊区及晚上出行居民的需要，还需要一段时间验证。 　　目前，中小城市普遍采取的弥补措施是在人口流动大的区域加开公交车次、延长公交运行时间，例如淮安1路公交车贯穿淮安市区、运行时间从600-2200。 　　因此，淮安市的商业发展模式还必须考虑到公共交通的可达性，不能为节约土地费用急于郊区化。 　　三、结合淮安市旧城改造特点的中小城市零售物业发展模式通过对淮安市旧城改造特点分析，中小城市在发展零售物业时应注重多样化，不能模仿一二线城市一味的追求大体量、大规模的购物中心，借鉴以下开发模式。 　　一购物中心开发不应该仅注重规模，更应该注重项目建成后培商和调商淮安市购物中心建设同许多中小城市一样，追求购物中心规模。 　　从表1中罗列的项目可以发现，除已运营的金鹰国际购物中心体量在10万方以下，其他在建项目总体量都在10万方以上。 　　按照行业标准一个城市人均超过300