中小城市物业服务和管理研究.docxVIP

　　一、十堰市城区物业服务与管理存在的主要问题一监督管理不到位，影响物业管理工作健康发展。 　　一是监管部门之间责职不清。 　　物业管理监督工作涉及到十多个单位，在实际工作中，各部门职责范围、责任分工还没有划清，没有对行政执法和业务管理进行统一协调，导致各部门一有任务就往社区和物业企业身上压，遇到具体问题就相互推诿扯皮。 　　二是小区内监管缺位。 　　由于各部门职责不清，行政监管、执法体制尚未理顺，造成小区内监管缺失，致使小区内乱搭乱建、乱堆乱放、噪声油烟污染、住宅改经营用房等违规违法行为时有发生。 　　三是物业配套设施验收不到位。 　　有的房地产建设单位没有严格执行三同时同时设计、同时施工、同时交付制度，有的部门验收把关不严，供水、供热、供电等企业也没能有效参与到小区物业验收，有的物业公司为了承接业务只揽不管，致使一些物业设施不全的楼盘进入了市场，给后期物业管理埋下了隐患。 　　二物业管理收费难现象突出，影响物业服务水平提高。 　　物业管理收费难是长期困扰物业管理的老大难问题，已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。 　　一是供水、供热代收代缴难。 　　十堰市城区物业小区供水、供热及部分供电还未实现终端收费，而是由物业公司代收代缴，供应单位只按小区总表收费，并不承担总表与分表之间跑、冒、滴、漏的差额和二次供水、供热、供电过程中产生的损耗及设备运行维护费用，这些差额费用与损耗就落在物业公司和业主头上，有的物业公司无力承担损耗，就通过提高供水、采暖收费价格或减少供暖时间等方式来弥补耗损费用，引发业主强烈不满，拒交物业费。 　　二是开发建设单位遗留问题造成收费难。 　　物业行业兴起初期，为解决重建设轻管理、只建设不管理的现象，形成谁开发，谁管理的物业管理模式。 　　但同时也决定了子物业公司从属、依附、受制于母房地产开发企业的局面［2］。 　　当房地产开发企业没有兑现房屋销售时的相关承诺、未履行房屋质量保修责任、不能按照合同约定期限办理房产证时，业主就将矛头指向物业公司，通过拒交物业费用来维权。 　　三是业主对物业管理服务不满意导致收费难。 　　部分物业服务企业服务意识差，小区基础设施损坏不及时维修，卫生不能及时清理，不能按合同约定提供质价相符的物业服务，业主拒交物业费。 　　四是部分物业公司侵占小区公共收益引发收费难。 　　根据《物权法》规定，小区公共区域内所得收入归全体业主所有，目前，多数小区内电梯广告费、公共停车费及公共区域内租赁费等收益并不是由业主大会或业主委员会管理而是归物业公司支配，大部分小区物业公司公共收益、支出不透明，部分物业公司还将这批收入用于公共设施维修和补贴物业管理费，业主对此有抵触情绪，并以拒交物业费的形式来表示抗议。 　　三业主委员会规范运行难，不能有效发挥桥梁纽带作用。 　　业主委员会成立困难，缺乏监督管理，规范运行困难，难以充分发挥作用。 　　一是业主委员会成立难。 　　各小区业主普遍缺乏主人翁意识，对成立业主委员会漠不关心，再加上业主互不熟悉，利益诉求不尽相同，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。 　　据房管部门的统计，十堰市城区实行物业管理的小区有410个，目前只有256个成立了业主委员会，只占小区总数的62。 　　二是业主委员会不能充分发挥作用。 　　业主委员会委员多由小区业主兼职担任，成员专业素质、能力和公信力有限，对业主委员会的权利义务了解不多，业主委员会形同虚设，难以真正发挥业主委员会作用；有的业主委员会委员收取物业公司的好处，与物业公司有利益往来，不能有效维护广大业主利益，引起业主不满。 　　三是部分业主委员会委员滥用职权。 　　有的业主委员会委员将业主委员会当作牟取私利的工具，利用职务之便要求物业公司减免物业服务费、停车费，承揽小区工程项目，甚至索要财物，当物业公司不能满足他们私欲，就挑起业主和物业公司的矛盾，为小区物业管理制造矛盾。 　　四老旧小区存在问题较多，开展物业管理工作难度较大。 　　一是老旧小区面积较大，分布零散，不便于集中整治。 　　十堰城区2001年以前开发建设的老旧小区总面积达377万平方米，有31376户入住，城中村的建筑面积也大约在900万平方米以上。 　　这些老旧小区大多七零八落地依山顺沟而建，规模小、分布散、房屋旧、管理混乱。 　　二是老旧小区物业基础设施差。 　　老旧小区大多建于上个世纪七八十年代，由于房改时征收的住房维修资金比例偏低，维修资金根本无法满足公共修缮的需要，导致老旧小区房屋本体、给排水系统等公共设施年久失修，部分供水管道严重老化，经常出现停水停电，引发群体性上访。 　　三是物业托管难度大。 　　老旧小区居民结构复杂，居民素质参差不齐，小区居住的大多数是老人、外来务工人员