长宁区住宅物业行业管理办法-上海长宁.DOCVIP

PAGE 7 - 长宁区住宅物业行业管理办法 （试行） 为加强住宅小区物业管理，建立健全物业管理长效机制，提高物业企业管理积极性，有效解决居民在物业管理方面反映强烈的突出问题，提升物业服务水平，特制定本办法。 第一条 定义 根据《上海市住宅物业管理规定》，住宅物业管理是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第二条 管理机构 区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理，其设立的房管办事处承担相关具体事务。 第三条 管理内容 商品房小区物业管理重在督促物业企业在完全履行合同基础上提升小区品质，引导物业企业创新服务模式、拓展服务内涵。 售后房小区物业管理重在督促物业企业对照合同约定和管理标准规范服务、提升水平，引导售后房小区物业管理走向市场，健康、有序发展。 第四条 管理标准 （一）管理服务标准 1、管理处设置。物业服务企业应当在固定地点设置小区管理处，配置简单办公设备和用品，进行业务接待。在小区醒目位置，公示小区管理处地址和联系电话。 2、人员要求。（1）小区经理应具备相应岗位资格。（2）管理人员着装规范，挂牌上岗。 3、服务时间。周一至周日8小时在小区管理处进行业务接待，24小时受理业主或使用人报修。 4、日常管理和服务。（1）服务规范应符合《上海市住宅物业服务规范》要求。（2）小区管理处应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。（3）管理人员每日巡查小区一次，发现问题及时处理。（4）急修项目2小时内到现场，一般修理项目3天内修复（预约项目除外）；电梯关人故障半小时到场。（5）对业主或使用人的投诉在5个工作日内予以答复。（6）告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应在24小时内报告业委会和有关部门。（7）建立财务管理制度，对小区房屋维修资金的使用进行账务管理，账目清晰，运作规范，每半年公布一次。（8）小区公共收益按季结算，账目清晰，每半年公布一次。（9）建立小区物业管理档案（包括业主档案、设备管理档案、小区日常服务管理档案等）。（10）对违反小区《管理规约》、《临时管理规约》或政府有关规定的行为进行劝阻、制止，并报告业委会或有关部门处理。（11）按照物业管理区域内重大事件的范围和等级要求，建立应急预案，做好应急处理，并及时报告相关部门。 （二）保洁服务标准 1、楼内公共区域。地面：每周清扫二次，底层门厅（电梯厅）每周拖洗一次。楼梯扶手、栏杆：每周擦抹一次。消防栓、指示牌等公共设施：每月擦抹一次。天花板、公共灯具：每半年除尘一次。门、窗等玻璃：每半年擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月一次。天台、屋顶：屋顶/天台每半年清扫一次，6月至9月增加清洁频次。垃圾收集：小区内设置固定垃圾收集点，收集点每日清洁2次。电梯轿厢：隔日擦拭、清扫一次。 2、楼外公共区域。道路地面、绿地、明沟：道路地面、绿地每日清扫至少一次；明沟每周清扫二次。公共灯具、宣传栏、小品等：每月擦抹一次。垃圾厢（房）：生活垃圾封闭存放，建筑垃圾指定地点堆放，垃圾厢（房）每日冲洗。果皮箱、垃圾桶：每日清理一次，擦拭一次。 （三）保安服务标准 1、人员要求。（1）保安人员持证上岗。（2）能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备简单工作器具。 2、门岗。（1）主出入口单岗24小时值班看守，门卫有交接班记录。次出入口按约定开放，无人值守。（2）对外来人员或送货人员进行询问，劝阻无关人员不要进小区。 3、巡视。（1）楼外公共区域日间不定时巡视，并有巡视记录。（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。 4、道路管理。地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。 （四）绿化养护标准 1、草坪。修剪：每年普修两遍以上。灌、排水：适时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。施肥：每年普施肥料一遍。病虫害防治：发现病虫害及时灭杀。 2、乔、灌木。修剪：灌木修剪每年一遍以上；地被、攀援植物适时修剪。中耕除草、松土：每年中耕除草一次以上。施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥。病虫害防治：有针对性及时灭治，控制大面积病虫害。扶正加固：有倒伏倾向，及时扶正、加固。 第五条 管理规范 （一）窗口规范 1、周一至周日全天业务接待； 2、24小时受理居民报修，365天有维修服务； 3、公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准； 4、办公场所整洁、有序。 （二）行为规范 1、态度和蔼讲文明。在为住户服务时用语规范，耐心热情，严禁发生训斥、推诿、刁难现象。 2、挂牌上岗守纪律。员工挂牌上岗，仪表