（上篇）荣正桐庐迎春南路项目市场调研.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 81 荣正桐庐迎春南路项目 市场调研报告 目 录 第一部分 全国宏观经济及房地产发展分析 一、2008年宏观经济及房地产发展回顾…………………………………………4 二、2009 年宏观经济及房地产行业研判…………………………………………16 第二部分 桐庐经济情况分析 一、认识潇洒桐庐…………………………………………………………………17 二、桐庐经济环境的分析和生活结构研究………………………………………18 第三部分 桐庐城市发展规划对项目的影响 一、桐庐城市发展整体规划………………………………………………………20 二、迎春南路规划…………………………………………………………………21 第四部分 桐庐楼市现况及未来走势分析 一、桐庐房地产发展现状分析……………………………………………………22 二、桐庐住宅发展现状分析………………………………………………………24 三、桐庐写字楼发展现状分析……………………………………………………26 四、酒店发展状况现状分析………………………………………………………36 第五部分 商业主要竞争商圈的分布、经营状况及发展前景分析 一、桐庐商业地位…………………………………………………………………40 二、商业整体发展背景分析………………………………………………………40 三、桐庐商业发展现状及特点分析………………………………………………41 四、桐庐商业发展特点分析………………………………………………………46 五、桐庐商业发展趋势……………………………………………………………43 六、桐庐江南商业发展现状分析及潜力分析……………………………………44 七、桐庐江北商业发展现状………………………………………………………62 第六部分 典型竞争项目研究 一、荣正项目竞争情况分析………………………………………………………72 二、海陆世贸中心情况分析………………………………………………………73 三、影城嘉园·影城名品街情况分析………………………………………………76 第七部分 地块价值分析 第八部分 项目SWOT分析 第一部分 全国宏观经济及房地产发展分析 一、2008 年宏观经济及房地产发展回顾 已经过去的2008年对于全球经济和资本市场而言，必将是具有重大意义的一年。在经历了持续多年的快速增长之后，08年全球经济出现明显的拐点，世界主要经济体相继陷入衰退，而包括股票、房地产、石油、钢铁等资本品和原材料的价格都出现了雪崩式的下跌。全球财富大幅缩水，众多国家股指暴跌了一半以上，石油价格更是从140多美元的顶峰跌至最低不足40美元的低谷。 国际经济危机对我国经济同样造成了重大的冲击。世界经济衰退、失业上升、财富缩水等因素造成国外需求严重萎缩，拖累我国出口在11月份出现负增长，并迅速传导到实体经济的各个行业。2008年国民生产总值增长速度从2007年的13.0%下降到2008年的9%。11月份多个城市工业生产增加值出现负增长，这在改革开放30多年来是十分罕见的。 我国房地产市场陷入同样窘境。自2007年四季度起，各地房地产市场已开始显现出颓势；2008年更成为自98年房改以来调整幅度最大、市场信心最低、交投最为萎靡的一年：主要城市成交量被腰斩，房价体系全面松动，部分项目降价幅度达到一半；购房者普遍看跌房价，市场弥漫着浓重的观望情绪。与此同时，房地产开发企业信心也跌入了谷底，纷纷采取了收缩战略，推迟开工时间、延缓建设进度，对土地的需求量陡降，导致到处上演土地流标和退地一幕。 （一）经济：全球性经济危机拖累中国增长 1、GDP 增速首次跌破“10%” 2008 年中国GDP 增速自2003 年第三季度以来首次跌破10%。中国经济很可能就此结束长达五年的两位数增长时代。知名机构普遍预期2009 年全年中国GDP 增速将明显降低，在考虑政策支持的条件下GDP 增速将维持在8%-9%之间。 2、对外贸易增长率出现负数 2008年经济发展中，受国际金融危机影响最大的就是对外贸易，虽然2008 年出口数据并没有显示受金融危机影响而严重下降，但是进出口商品额同比增长率却大幅度下滑，特别是到了2008年年底，出口商品总额增长率和进口商品总额增长率双双出现负增长情况，成为2008年对外贸易增长的最低谷。 （二）政策：房地产市场政策环境明显改善 2008年前三季度房地产政策环境较为平静，较少有影响较大的调控政策出台。随着宏观经济的急剧恶化，房地产由调控转向扶持，大量救市性政策在10 月份之后纷纷出台。 金融政策：由紧到松 自2006年到2008年9月以来，中央执行的是从紧的政策，2008年受宏观经济形势恶化的影