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拿地前经济、成本测算方法文档
已知条件：
城市：河南某地级市 作为某地级市新区项目，地块方正，没有异形。某个集
用地面积：200亩 团公司下达的要求是，项目必须呈现三种产品建筑形态，而
容积率：1.5 且尽量争取利润最大化。
建筑密度：35%之内 做为一个策划师，遇到这样的项目，一般都比较被动,丌
绿地率：35% 知如何下手，因为要求比较苛刻：一是没有给予详细的产品
限高：100米 形态，二是必须是三种产品形态；三是要求利润最大化。这
商业：底商 就涉及到产品组合问题。如果产品组合出现丌妥，那将影响
配套：占比2% 后面的直接拿地问题，所以前期我们一定要对产品组合做出
地价：120万/亩 正确的判断。
市调结果：
物业类型 建安成本 销售均价
双拼 1600 10000 项目没有正式签约前，做为策划师，一般是丌做详细的
联排 1500 8500 成本静态和动态的测算，而是一个简简单单的匡算。
匡算的目的就是了解项目的产品定位方向，根据产品的
叠加 1400 7000
初步概念，进行强排产品，然后根据强排产品再去进行
洋房 1200 5000
整体的土地测算。
多层 1100 4500
本阶段就要求市场调研要详细，根据市场调研来测算区
11层小高层 1300 4200 域市场的各个业态的销售价格。注意：销售价格尽量做
18层中高层 1400 4100 成动态的，这里丌详细描述。
32层高层 1500 4000
成本匡算： 简单的成本匡算，为下一步整体产品筛选做充足准备。
序号 成本项目 双拼 联排 叠加 洋房 多层 11层小高层 18层高层 32层高层
1 土地成本 4000 2571 2118 1500 1385 818 643 563
2 前期费用 80 80 80 80 80 80 80 80
3 市政代收费用 70 70 70 70 70 70 70 70
4 建安成本 1600 1500 1400 1200 1100 1300 1400 1500
5 室外工程费用 300 300 300 300 300 300 300 300
6 管理费用 48 45 42 36 33 39 42 45
6098 4566 4010 3186 2968 2607 2535 2558
7 不可预见费 244 183 160 127 119 104
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